长城地产周刊第六十七期:价量变动不大,短期僵局难破

新房市场:销量和价格与前周持平

销量:本周楼市成交涨跌互相,中指院监测的35个城市中,上涨和下跌的城市各半。重点城市整体成交量环比下跌1%,比08年均值高89%,比09年均值低12%。一线城市成交量环比上涨12%;二线城市环比下跌6%。

价格:本周各地房价变动趋势同样势均力敌。重点城市整体均价下跌1%。其中一线城市整体稳定,二线城市下降1%。重点城市最新房价指数,比09年均值上涨37%,较08年均值上涨50%。

库存:本周重点城市可售量涨跌互现。本周一线城市库存指数上涨3%,二线城市下降4%。消化周期受11月份成交量下滑影响,上涨4%,为100。

未来成交展望:未来三个月,楼市将逐步进入传统淡季,政策与市场的博弈仍在进行,僵局或将延续。

二手房市场:销量以涨为主,价格涨跌互现。本周四大城市二手房成交量以上涨为主,其中北京环比13%;深圳环比3%;天津环比-4%;杭州环比18%。二手房房价涨跌互现,天津环比-1%;杭州环比2%。

投资建议:短期僵局难破

截至目前,二次调控对楼市价量的影响,无论从环比降幅还是绝对数据,似乎都不如4月楼市新政。其中原因可以归结为两点:首先,当前楼市整体供应量较前次调控后充足,供应上升减缓了政策对需求的冲击。其次,大众对于二次调控后房价的下跌预期大大减弱。CPI的一再攀高,使市场面临的通胀压力和资产保值需求较前期更明显;且前次调控只持续了2-3个月就失效,市场对于本次调控效果存疑。尽管二次调控从限贷限购双管齐下,但大众对于房价的预期从根本上决定了需求的释放速度。

未来半年到一年楼市供应会比较充裕,但是短期供应更多受到区域市场销售速度的影响。在销量较为低迷的情况下,开发商在资金实力和目标周转速度方面的差异,会导致其采取截然不同的销售策略。但可以预期的是,调控政策执行的时间越长越严格,房价松动的可能性越大。未来三个月,楼市将逐步进入传统淡季,市场僵局或将延续。

11月初以来,在国内货币政策收紧的压力下,我们重点跟踪地产公司股价持续下跌,股价距离前期低点只有不到10%的差距,估值上很有吸引力,缺乏的是股价上涨的催化剂。我们认为精选品种,等待行业基本面出现转机后再进行配置,是当前较好的操作策略。建议关注四类公司:一是行业龙头,如万科、保利;二是有独特经营模式,如华侨城、京投银泰;三是业绩确定、价值低估,如冠城、亿城;四是商业地产龙头,如世茂股份。

风险提示:持续紧缩的货币政策出台,将引发市场预期的改变。