房地产月报:开发环境初现回暖,新增供应再迎小高峰

12年1-7月房地产开发投资同比增速下降1.2个百分点至15.4%,预计4季度新开工面积有望止跌回升;销售面积和销售金额分别同比下降6.6%和0.5%,降幅连续六个月收窄,销售均价较1-6月上涨1.2%,继续反弹势头;资金来源合计数同比上升6.2%,主要仍依赖于自筹资金的上涨。综合数据表明,行业景气仍处低位,但销售、融资等经营环境较前略有回升。

由于下半年新增供应较大,预计6月份以来一线城市销售回暖引领的价格回升在下半年不会扩大,宏调成效得以保持。我们认为下半年板块震荡为主,维持中立评级。

支撑评级的要点1-7月,房地产投资36,774亿元,同比增长15.4%,增幅较1-5月下降1.2个百分点;1-7月新开工面积同比下降9.8%,较1-6月回落2.7个百分点.

受制于目前仍较普遍的房企的减开工和缓开工,预计后续房地产开发投资增速仍将持续回落,但降速将趋缓,并有望在4季度迎来拐点。

1-7月,商品房销售面积48,593万平方米,同比下降6.6%,降幅较1-6月缩小3.4个百分点;商品房销售额28,699亿元,同比下降0.5%,较1-6月降幅缩小4.7个百分点;7月,销售均价为6,241元/平方米,环比上涨8.7%。

1-7月,资金来源同比增长6.2%,增速较1-6月上涨0.5个百分点;房企资金压力的资金杠杆率为2.39,在上个月历史低位的基础上有所反弹,但资金压力依然巨大。

成交结构方面,上海和北京等多个城市的大户型成交占比自年初以来逐步上涨,显示了改善性需求和部分高端房需求已经在逐步入市,但后续大户型成交量的持续增速或将受制于政策收紧;1-7月份一线城市和二线城市累计销售面积增速分别同比上涨7.7%和1.2%而三四线城市则仍同比下降11.3%,因此,一二线城市成交回暖势头好于三四线城市。

土地市场方面,1-7月份土地供应与成交均有所下滑,其中,一线城市下滑更为突出。近期土地价格低位小幅回升,并且溢价率有所走高,土地市场回暖苗头初现。

库存走势方面,下半年市场或将迎来新增供应高峰。在乐观、中性和悲观三种情况下,下半年的新增可售面积较上半年将分别上涨8%、44%和80%,可见下半年新增供应的压力较大;而可售面积和去化月数最早将在明年1季度才能见顶。

投资评级和建议:从中线来看,我们认为下半年房地产板块不确定性较上半年增加。一方面,我们认为对主要城市的总体而言,加库存周期尚未结束,房价持续上涨难度较大,房地产调控成效得以持续,因此后续大力度新政出台概率较小。另一方面,十八大之前,地方政策执行必然收紧,限购、限价、限售等多重行政措施影响之下,成交量更可能处于触底后的盘整和小幅回升阶段,而难以出现明显提振。我们预计板块很难出现如上半年的单边上升行情,而转为震荡走势,在合理估值的上下波动。

从近期而言,国务院监督组返京给予各地调控以积极评价释放了积极信号,短期缓解了市场对新政的担心,股价的回落也为买入一些优质龙头股提供了机会。我们建议投资者操作的重点仍为行业龙头公司(招地、保利、万科、金地),和快周转、低价走量的二三线地产股(首开、中南、荣盛)等。