保利地产业绩点评:单季扩张放缓,看好长期发展

业绩简评

公司前三季度实现营业收入313.1亿元,同比增长43.5%,净利润38.2亿元,同比增长10.2%,每股收益0.54元,基本符合预期。

经营分析

盈利水平顺势下降:前三季度公司实现毛利率38.5%,同比下降1.4个百分点,单季度毛利率37%,较上半年下降2.3个百分点,毛利率下滑与行业整体趋势相符;净利率12.2%,同比下降3.69个百分点。净利率高于毛利率主要是财务费率和少数股东权益占比增加。

单季销售低于预期,全年达千亿仍可期待。三季度公司实现销售面积231.4万平米,253.3亿元,销售金额环比下降28.5%,同比增长42.2%,单季销售低于预期。1-9月累计实现销售669.2万平米,756.3亿元,销售金额同比增长32%。中期我们估算公司下半年合计推盘在570亿元以上,三季度推盘估算不到280亿元,即四季度推盘预计环比三季度略升,如果销售能够与三季度持平,则全年销售可达1009亿元。

拿地开工仍显谨慎:三季度公司仅新增2个项目,均位于北京大兴且都为合作项目,合计建筑面积50.5万平米,是上半年拿地总量的15%。尽管三季度公司在拿地数量上较为谨慎,但拿地质量较高,两项目合计金额44.6亿元,是上半年总量的56%,其中大兴生物医药基地地块楼面地价较10年拿的同区地块下降10%。公司目前储备充足,总规划容积率建面储备达6385万平米,放缓拿地有利于公司集中资源开拓市场和获取优质地块。

开工上公司也较为谨慎,1-9月累计开工958万平米,同比下降9.77%,但公司储备充足,在建3274万平米,同比增长33.7%,不必担心公司未来的成长空间问题。

充分发挥资源优势:国有企业在融资和拿地上是具有相对优势的,公司也制定了相应的发展战略以充分发挥资源优势:凭借拿地优势,公司制定了重心放在土地更为稀缺的一、二线城市的发展战略,全年新增9个项目中,有7个位于省会以上城市;财务上凭借融资优势,公司推行高杠杆策略以获取高回报和高增长。此外,上半年公司还完成股票期权的授予工作,完善了公司的治理结构。根据公司符合自身特点的发展战略和治理水平的提升,我们看好公司的长期发展。