世茂股份2010年报点评:2011年业绩增长可期

事件:

世茂股份公布2010年年报,公司实现营业收入45.69亿元,同比增长330.5%;实现净利润10.27亿元,同比增长362.7%;归属于母公司的净利润8.74亿元,同比增长324.2%;基本每股收益0.75元/股,较2009年增长316.7%;扣除非经常性损益后的基本每股收益0.55元/股,较2009年增长450.0%。公司实现物业销售收入43.33亿元,销售结算面积23万平方米;实现非销售物业的营业收入2.34亿元。

投资要点:

公司在2010年的业绩超出我们原来的预期主要源于两个方面。一方面,二三线城市商业地产的销售价格和住宅并不发生倒挂,优质商铺售价远远超过住宅售价;另一方面,公司销售结转速度在2010年四季度加快。

2011年是公司业绩的重要拐点之年。世茂厦门海峡大厦、杭州世茂商业项目、青岛世奥大厦商业项目、南京世茂滨江二期项目等都在2010年新开工。2010年全年实现新增开工面积168万平方米,施工面积达到261万平方米。公司在2011年可售货量充足,公司会有价值120-140亿元的项目会在2011年内推出。大部分已售未结物业均可在2011年实现结转。2010年底公司有预收账款28.84亿元,现已锁定营业收入30%左右。

公司项目大多为商业项目,受房地产调控政策影响较小。同时鉴于公司在商业地产上的品牌影响力,公司在未来受房地产调控政策冲击不大,未来具有稳定增长的潜质。但对于整体商业地产市场方面,我们还持较为审慎的态度。

公司于2009年中期进行了一次增发,增发获得的资源能量在2011年和2012年开始集中释放,公司业绩在这两年将有较大的提升空间。随着常熟、苏州、嘉兴、沈阳、芜湖、昆山等项目开始进入收获期,公司的也即将迅速提升至一个新的规模水平运行。

维持买入评级,6-12个月目标价格17.5元

根据审慎的销售和结转的假设,我们预测2011年至2013年的EPS分别为0.94元、1.15元和1.24元,对应2011年3月12日的收盘价14.22元的PE为15.09X、12.35X和11.51X;我们预测2011年至2013年的每股净资产分别为8.24元、9.69元和11.27元,对应2011年3月12日的收盘价14.22元的PB为1.73X、1.47X和1.26X。

在进行RNAV估值的过程中,我们依然维持假设公司在核心区段项目100%持有,而非核心区段以及新建成区项目执行70%销售和30%持有的假设,公司的RNAV分别为每股23.37元。RNAV对应2011年3月12日的收盘价14.22元具有一定幅度的折价。

投资风险:

紧缩的货币政策和针对商业地产的税收政策收紧倾向。