万科A2011年三季报点评:行业领军稳步前行

季报业绩:1-9月份公司实现营业收入293.1亿元,比去年同期增长31.0%。实现净利润35.8亿元,同比增长9.5%。每股收益0.33元,业绩基本符合预期。由于前三季度结算量持续低于销售量,而期间费用主要与经营规模、销售规模相关,前三季度净利润增速低于结算收入增速。公司今年的结算资源集中在第四季度,预计全年结算量及净利润的同比增幅相比前9个月将有较为明显的提升。

2011年销售继续跑赢大市。2011年前三季度公司实现了近千亿的销售收入,销售面积840万平米,同比分别增长36%和40%;远远跑赢我们跟踪的重点城市整体销售情况(同比下降8%)。这主要得益于公司以中小户型为主、以装修房为主、面向自住客户的产品特征体现出优势。然而受第三季度市场整体供应明显高于需求的影响,公司销售速度减缓,实现销售面积282.2万平方米,销售金额320.7亿元,分别比2010年同期增长0.5% 和减少7.4%。

项目开竣工如期进行。1-9月,公司共实现开工面积1139万平方米,完成全年计划数的85.70%。由于公司在上半年把握住相对较好的供需形势, 加大了推盘力度,因此目前销售压力和存货压力较小,年内未出现下调开工计划的需要,预计公司全年实际开工量可能略高于年初的计划数。由于少部分项目的施工进程受到偶然性因素的影响,预计公司全年的竣工面积可能略低于年初计划,但差异应不会太大。

财务安全,拿地谨慎。在行业整体融资环境紧缩的背景下,公司仍然保持着相对良好的财务和资金状况。截至报告期末,公司扣除一年内到期短期债务后,仍有百亿元现金余额。公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为36%,净负债率为30%,继续保持在行业较低水平。项目拓展方面,鉴于土地市场的调整仍可能持续,公司将坚持谨慎投资原则。

今明两年业绩提前锁定。截至报告期末,公司合并报表范围内共有1208万平方米已销售资源尚未结算,合同金额合计约1380亿元。已经基本锁定今明两年业绩。

维持强烈推荐投资评级。预计公司今明两年可维持30%的业绩增长,每股收益分别为0.87元和1.11元,对应动态市盈率为8倍和6倍,维持对公司强烈推荐投资评级。

风险提示:房价大幅下跌,公司四季度销售进度低于预期。