北京城建:主营增长稳、投资催化强、估值水平低

公司第一大股东和实际控制人为城建集团,持股比例50.41%。城建集团为北京市国资委100%控股。北京城建主要业务包括房地产开发与销售、股权投资、物业管理、污水处理。前两项业务占利润比重90%以上。

房地产开发销售业务是公司股价良好表现的基石。

公司09-11上半年在北京地区的市场份额稳步增长:1.8%、3.1%、4.7%。在10家市值超百亿的上市房企中,只有北京城建与万科、保利三家实现三年销售额份额持续上升。

公司在建拟建项目16个,北京10个,天津、重庆等地6个。世华水岸、首城国际、筑华年项目为11-12年销售和结算的主力。其中,世华水岸接近清盘;首城国际项目土地成本极低,毛利率高,当前已售未结面积20万平以上;筑华年项目已售12万平米,已售未结金额超过26亿元,预计12年入住。截至11年3季度末,公司预收款60亿元,业绩保障性很高。

公司积极参与土地一级开发和保障房建设。一级开发后取得二级开发权的可能性极大。11年东坝项目取得拆迁补偿款4.56亿元,扣除增值税、营业税等成本,预计贡献净利润1亿元以上。公司现有保障房项目5个,参与保障房项目使公司在融资和团队稳定性方面获益。

投资业务构成公司12年股价催化剂。

公司现有长投项目19个,其中国信证券上市进程备受关注。公司于99年出资1.27亿元获得国信证券4.9%的股权,获得股份3.43亿股,成本为0.37元/股。按照0.5元的每股收益、券商板块平均17x~20x的市盈率,国信证券每股股价预计在8.5元~10元,预计会带来北京城建资产增值28亿~33亿元。此外,中科招商所投钢研高纳、数码视讯、杰赛科技已实现中小板、创业板上市,其中,钢研高纳股份已经解禁,杰赛科技股份预计12年初解禁。

我们分别使用重估净资产法(RNAV)和PE 法对公司进行估值。公司每股RNAV 为20元,其中,房地产业务14.4元/股、物业资产2.2元/股、国信股权重估价值3.4元/股,当前股价为11.9元,折价率40%。从PE 法估值结果来看,预计公司11-13年EPS 分别为1.42元、1.65元、1.77元,对应PE 分别为8.2x、7.1x、6.6x。公司估值非常具有吸引力,6个月目标价16元,给予公司“强烈推荐-A”的投资评级。