130个城市土地市场:住宅“寒意”更浓,商业加速降温

土地市场整体成交情况:供地节奏因素致4月成交环比有所好转,但仍差于去年同期水平,地价持续下行,地市冬天延续。溢价率略回升至6%,多数地块底价成交,流标率环比回升。1-4月地市整体成交明显差于去年同期,土地出让金同比锐减四成以上,地方政府面临的财政压力陡增。

分用途情况来看,分用途情况来看,住宅用地“寒冬”持续,商业加速降温。从剔除结构因素的实际地价情况来看,住宅地价继续下行,商业地价亦现回调。从1-4月累计成交情况来看,不仅住宅用地成交量、出让金同比大幅下降四成,商业用地出让金同比亦大幅下降超三成,与去年同期商业用地量价齐升的火热形成鲜明对比,地方政府以商业对冲住宅用地出让金下滑的对策在今年恐难继续奏效。

住宅用地成交情况:“寒意”更浓,三四线“一枝独秀”的风光不再。(1)4月推地量增加推动成交环比回升,但仍大幅低于去年同期水平,实际住宅地价继续下行。(2)1-4月各线城市推地量、成交量、出让金同比普遍大幅下滑,其中三四线城市出让金下滑51%。三四线城市对土地财政依赖程度更高,放松政策的诉求更强烈。

12年1-3月住宅用地累计销供比:16个城市中,6个大于1,供给相对不足。考虑到限购真实需求被抑制,我们认为多数一二线城市中长期内房价上涨压力仍存。商业用地成交情况:跟随住宅降温。(1)4月推地量增加,推动成交量环比、同比均大幅上升,但实际地价出现回调。(2)1-4月成交量一线、三四线差于去年同期,各线城市出让金同比均大幅下滑。

今年以来,在政策支持刚需、开发商以价换量背景下,楼市持续回暖,但地市调整相对滞后,仍处严冬之中,并且降温已从一二线城市住宅用地扩展到三四线城市,从住宅用地扩展到商业用地,地市已全面入冬。一方面,开发商资金紧张情况并未改善;另一方面,房价下跌使开发商预期地价将向下调整,但目前地价水平尚未达到开发商期望水平。维持土地购臵增速低点在3季度的判断,地市低迷程度加剧将使地方政府进行政策微调的动力进一步上升。行业最坏时期已过,预期持续向好。建议增持销售增长迅速的招地、保利、中南建设、亿城、环球、万科,价值严重低估的首开、华发、北京城建、世茂、国贸,受益销售回暖的世联。