保利地产:项目预售进度符合预期;具备稳步增长潜力

与预测不一致的方面。

保利地产公布的2010 年上半年盈利较为稳健,为人民币16.3 亿元(每股盈利为人民币0.36 元),同比上升17%,占我们全年预测的37%。要点:1) 利润率基本符合预期,2010 年上半年净利润率为14.5%,而我们的全年预测为14.7%。我们预计2010 年下半年的利润率将略好于上半年,因为2009 年下半年销售的更多项目将进入结算阶段;2) 预售进度符合预期,1-7 月的预售收入为人民币254 亿元,占我们人民币390 亿元全年预测(保持不变)的65%,略好于同业约60%的占比;由于公司2010 年下半年计划可供销售面积超过了500 万平方米,因此我们对全年合同销售预测充满信心。3) 2010 年上半年资产负债状况显著疲软 ,净负债率迅速上升至133%(截至2009 年为49%),主要是因2009 年大量收购土地以及大量项目开工所致。但是,我们认为公司的流动性风险较低,因为:a. 其拥有国企背景;b. 截至6 月底人民币130 亿元的现金余额以及我们预计下半年至少人民币170 亿元的预售收入应能支付下半年人民币80 亿元的地价款、约110 亿元的建设相关费用和约50 亿元的短期贷款。

投资影响。

业绩公布后,我们将2010-12 年每股盈利预测小幅调整了0%/1%/3%,并考虑新收购项目后将2010 年预期净资产价值小幅上调5%至人民币19.29 元。我们维持买入评级,并相应将12 个月目标价格由人民币12.80 元上调至人民币13.50元,仍较2010 年预期净资产价值折让30%。该股当前股价较2010 年预期净资产价值存在35%的折让,2010 年预期市盈率为13 倍,而A 股同业平均折让和市盈率分别为34%和16 倍。下行风险:政府意外地进一步紧缩政策;预售进度慢于预期。