房地产行业专题研究之二:房地产服务业,发展前景广阔

投资要点

1、房地产服务行业服务于房地产市场,服务内容包括为开发商提供新房的顾问策划和代理销售,为二手房的买卖或租赁双方提供经纪服务,为业主提供物业管理,为开发商或投资者提供房地产数据或咨询报告等。我国的房地产服务行业区域性明显,增加了跨区发展的难度;受房地产行业影响大,但不完全同步;区别于高度依赖现金流的房地产开发行业,房地产服务行业更依赖于优秀的人才。

2、房地产服务行业发展前景广阔。随着行业竞争加剧,房地产开发商自产自销的模式将很难再适应市场发展的需要。房地产开发与销售的分离,是房地产市场走向成熟标志之一。我国房地产市场整体代销率较低,代理机构业务发展空间较大。未来3年内,城市化率的高速增加会带动我国,特别是二三线城市房地产服务行业的飞速发展。

3、顾问策划业务主要是以报告、会议、培训及现场指导的方式为客户提供土地开发或物业开发的咨询服务,包括政府规划性决策咨询和开发商战略性策划咨询。房屋成交量对代销和经纪业务量有直接显著影响,但对顾问咨询业务的影响较轻。房地产服务公司顾问策划业务布局主要在二三线城市或核心城市周边地区,为龙头地产开发商进入不熟悉市场或当地开发商提供策略咨询。

4、代理销售服务包括前期市场调研、楼盘市场定位、销售策略报告和现场售楼等,公司根据代理销售额的一定比例向开发商收取代理佣金。由于二、三线城市受调控影响较小,房地产发展空间较大,并且佣金率普遍较高、代销率有很大提升空间,因此二、三线城市代理销售业务前景较好。

5、二手房经纪业务即为狭义的房地产中介业务,指二手房租赁代理和买卖代理。随着一、二线城市中心区可开发资源的不断消耗,生活便捷的中心区新房竣工数目将逐渐减少,存量房交易将成为主流,由此带来二手房经纪业务的发展。而三四线城市仍以新建房屋成交为主,二手房市场依然处于起步阶段。

6、房地产服务行业有典型的区域属性,某一地区的经营模式很难迅速地复制到另一个地区,因此,平稳快速地进行地域延伸成为公司扩张模式之一;随城市化进程不断推进,房地产业的主流模式由开发转向持有,在这个过程中,对房地产服务的需求也不断提升,因此,不断开展适应市场需要的新业务延伸成为地产服务公司扩张的另一模式。