万科A:在楼市调整中跑步前进

期业绩符合预期。公司2010年上半年实现营业收入168亿元,同比减少23%;归属母公司净利润28亿元,同比增长11%;每股收益0.26元,业绩基本符合我们预期。上半年公司营业收入同比下降,主要由于大部分项目集中在下半年竣工,因此下半年的营业收入相比上半年将有较大增长。1~6月份,公司结算毛利率28.95%,比上年同期提高5.26个百分点。由于房地产结算存在滞后性,毛利率的上升主要反映了09年市场回暖所带来的项目利润率回升,同时,也在一定程度上反映了公司近年来在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效。

量增长20%。1~6月份,公司实现销售面积320万平方米,同比减少8%;销售金额368亿元,同比增长20%;销售均价11483元/平米,同比上涨30%。从市场整体情况看,上半年我们跟踪的重点城市销量同比下降37%,销售额同比下降14%;万科上半年的表现远超出大市,这也使其在全国11个重点城市市场占有率从3%上升至8%。

我们认为,公司取得出色销售业绩主要有三方面原因:一是公司去年下半年开始大幅增加新开工面积,保障了今年上半年有足够的货源供应。二是在地产调控销售急转直下的情况下,公司合理定价积极应对,保证了项目的去化速度。三是公司产品中普通自住中小户型占比较高,符合市场主流需求。

年业绩锁定。截至报告期末,公司尚有530万平米已售未结资源,合同金额约573亿元。上半年结算收入与已售未结之和,达到我们预计全年结算收入的1.5倍,公司2010年业绩已经完全锁定。

迈扩张二三线城市。公司继续发挥战略纵深优势,控制拿地风险,获取价格合理的项目资源。上半年公司新增项目大多仍位于房价、地价上涨较少的二、三线城市,新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市,累计新增项目38个,对应的权益建面合计893万平米,规模逼近09全年。新项目平均楼面地价在2300元左右,继续保持在较低水平。下半年公司将密切关注市场调整中可能出现的机遇,尤其关注在一线城市以合理价格获取项目资源的机会。

重效率与回报的经营战略。下半年公司将对未来三到五年的发展规划和经营管理要点进行进一步的完善。在坚持主流住宅市场定位的基础上,公司将更为重视运营效率和投资回报率的提升。

通过对标准化装修房产品体系的研发和全国统一招标,公司将更好的发挥规模效益,在装修产品中更具竞争优势。未来公司将继续完善包含“产品库、风格、精装修、景观、性能”等标准化产品体系,提供适应集团发展规模、具有更高性价比的产品,提高运营效率和产品竞争力。

维持推荐评级。预计公司未来两年可实现20%的业绩复合增长,今明两年每股收益分别为0.58元和0.70元,对应动态市盈率为14倍和11倍。公司RNAV为8.45元,股价相对于NAV折价6%。基于公司稳健的经营能力和与时俱进的创新能力,我们认为其有望保持长期的稳定增长和行业龙头地位,维持对公司的推荐评级。

风险提示。风险来自于房地产调控政策加码或公司经营管理出现异常变动。