十八届三中全会土地改革前瞻:从城镇化角度谈土改三种可能的前途

内容简介:

现行土地管理制度已构成对城镇化进程的现实阻碍:在现行城乡土地流转制度下,一方面农民无法取得土地增值收益,缺乏住房购买力,另一方面,农村建设用地无法向城市快速、自由流转,加剧了土地资源稀缺了局面,间接推高了房价,两方面均对农民市民化产生消极作用,客观上形成了对城镇化进程的阻碍。

房产税扩容或是土改市场化的契机:当前土改的目的应当是将土地增值收益作为农民市民化的成本,同时解决城镇建设用地短缺问题,而土地财政是这一转变迟迟不能实现的症结所在,在中央、地方税收格局不做重大调整的基础上,房产税扩容或是改变地方政府对土地财政依赖的关键。

土改三种可能的前途:土改实质是中央、地方之间的博弈,最后的结局可能是彼此利益皆不触动,即在不改变中央与地方财政关系的前提下,中央以增量房产税(加重城市居民负担)来换取地方对城镇化的支持(退地收益让利于农民),当然,这一转变就如当前的城镇化一样,需要一个较为长期的过程。我们判断未来土改方案可能有以下三种前途:u上策:确定开始统一的城乡土地市场开始试点,征地范围开始受到限制,同时,房产税扩容范围达区县级政府。

中策:对城乡建设用地增减挂钩试点进行较大调整,包括进一步扩大试点覆盖范围,显著提高农民土地增值收益的比例等,同时房产税扩容力度较大,但不及“上策”水平。

下策:对城乡建设用地增减挂钩试点进行小修小补,例如制定较原来更高但缺乏执行力征地补偿标准等,房产税扩容力度明显偏弱,仅覆盖少数热点城市。

投资建议:在“上策”情况下,建议重点关注成长空间大的二三线龙头,如荣盛发展、金科股份、南国置业;在“中策”情况下,建议重点关注业绩稳健的高周转龙头,如万科、保利地产、招商地产、金地集团;在“下策”情况下,建议重点关注经营模式独特的公司,如华夏幸福等。

风险提示:土地改革不达预期。