130个城市土地市场月报:住宅“冷”商业“热”,一二线城市住宅地价下行

土地成交情况:8月推地量环比小幅回升,成交量持平。1-8月累计推出建面同比增9%,成交建面同比增两成。1-8月累计土地出让金同比增5%,其中三四线城市增11%,二线城市增6%,一线城市降5%。1-8月土地出让金收入同比增速明显放缓,尤其是调控严厉的一二线城市,地方政府财政压力上升。

8月住宅用地成交情况:推地量下降5%,成交量回升5%,但仍处低位,一线城市推地、成交放量。楼面地价上月环比大幅上涨超三成,本月回落14%,结构因素占主导。一二线城市样本地块与今年以来可比地块相比价格大多呈下跌或持平态势,复合我们的预期。实际地价下跌有利于强化房价下降预期,减轻企业经营成本。溢价率从7月的9%上升至10%,仍处低位;流标率由7月的5.7%下降至2.4%,开发商拿地态度仍谨慎。三四线城市溢价率高于一二线城市,流标率低于二线城市,反映了其楼市、地市相对火热,未来限购范围扩大将会使三四线城市楼市、地市降温。

1-8月住宅用地成交情况:推出建面同比降4%,接下来的5个月推地量将明显增加,地价将继续下行。成交建面同比略降,土地出让金同比下降近一成。

近期住宅用地吸引力大的城市:受政策影响较小的三四线城市,以及溢价率下降较少,成交较活跃的北京、上海、重庆、成都、青岛、太原、南昌、郑州、东莞等主要一二线城市。

1-7月住宅用地累计销供比:19个城市中12个小于或接近1,供应较充足。

8月商业用地成交情况:推地量环比略增,成交量环比下降15%。一线城市7月以来推地量、成交量持续飙升,主要集中在京、沪。一二线城市上月楼面地价环比大幅上涨,本月明显回落,且溢价率环比明显下降,结构因素是主因。一二线城市样本地块与10年底至今可比地块相比价格大多呈上涨或持平态势。在一二线城市严厉的住宅限购政策下,开发商对一二线城市商业用地的热情在上涨。

1-8月商业用地成交情况:推出、成交量增幅远高于住宅用地。累计推出建面同比增长近三成,成交建面同比增长四成,土地出让金同比增长约五成。

我们维持对3季度推地压力增强,流标及底价成交大量增加、地价下行的判断。

年内剩余月份住宅用地供应量将大幅增加,一二线城市住宅用地实际地价将继续下行,低溢价率高流标率的状况将持续,有利于强化房价下行预期及减轻开发成本。限购范围扩大将使三四线城市楼市、地市有效降温。板块机会将从估值修复迈向行业自身调整带来的恢复性发展机遇,持续关注招地、保利、万科、首开、北京城建、亿城股份、滨江集团和苏宁环球等的投资机会。

风险提示:注意货币政策持续收紧、政策调控加强、调控时间超预期等带来的风险。