华业地产:业绩增长元年

业绩简评

公司10年实现净利润2.92亿元,同比增长150%;每股收益0.45元,符合预期。

经营分析

整体盈利水平略升:公司10年整体盈利水平有所提升,毛利率为29%,同比上升3.9个百分点,净利率13%,上升3.3个百分点。整体毛利提升主要是去年土地一级开发业务收入比重较大,但毛利率仅有11%。10年公司商品房销售业务的毛利水平为28%,下降了10个百分点,主要是由于新增结算且收入占比达48%的深圳华业玫瑰郡毛利水平较低,仅有22%。目前深圳华业玫瑰郡已全部结算,且公司储备项目盈利能力较高,预计未来毛利水平将有所提升。

再获高盈利的大盘项目:公司10年新增项目4个,合计权益建筑面积123万平米,楼面均价约为3253元。其中武汉项目以收购方式获得,地价较低,毛利水平预计可达到50%;项目规模较大,建筑面积80万平米。对于规模较小的公司而言,高盈利的大盘项目有助于公司业绩的跳跃式增长。

目前公司项目储备240万平米,是10年结算量25万平米的9.6倍,为业绩高增长提供空间。

业绩锁定不高,销售计划积极:10年底公司预收账款为9.7亿元,仅为11年预计商品房销售收入的35%,业绩锁定率较低。但公司制定了较为积极的销售计划。10年公司完成销售回款24亿元,11年公司计划完成通州东方玫瑰20万平米的销售和大连玫瑰东方剩余约6万平米的销售,并计划开盘武汉荷叶山庄,保守估计计划销售额为39亿元,较10年增长62.5%。

有息负债长期化,短期负债无息化:10年底,公司没有待偿还的短期借款和一年内到期的非流动负债,有息负债全部为长期借款,而流动负债中64%是应付工程款和子公司其他股东借款。短期内公司外部偿债压力不大,但除预收账款外的负债率达到60%,有息负债率达到38%,财务杠杆可放大的空间很小,且未来施工量将继续增长,公司资金趋紧。我们认为,这将促使公司采取积极的销售策略,有利于未来业绩增长。

投资建议

预计公司11、12年每股收益分别为0.77、1.04元,动态市盈率为9.8和7.3倍,且目前NAV折价达到24%,安全边际足够,维持公司买入评级。