招商地产:1季度销售靓丽,逆市扩张,业绩小降不改向上趋势

2012年1季度,招商地产(000024.SZ/人民币21.80;200024.SZ/港币14.21,买入)实现营业收入36.1亿元,较去年同期增长27.3%;归属于母公司股东的净利润4.3亿元,较去年同期下降23.5%,合每股收益0.25元,略低于我们的预期。

报告期内,公司毛利率和净利率分别为30.1%和11.9%,较去年同期分别下降2.0个百分点和7.9个百分点。

我们认为,公司1季度的业绩低于预期主要是由销售快于结算以及结算结构特殊等因素所造成的,在持续强有力的销售支持下,我们仍看好公司后续的业绩表现。1季度的业绩低于预期的主要原因具体如下:(1)公司销售速度快于结算速度,导致期间费用的增长速度快于营业收入的增长速度,公司2012年1季度的期间费用率由2011年1季度的5.6%上涨至目前的6.7%;(2)本期结算项目土地增值税计提比例较高导致税负增加,公司2012年1季度营业税金及附加较去年同比大幅增加69%;(3)本期结算的项目中合作项目相比去年较多,导致了2012年1季度少数股东损益大幅增加15,937%。

至2012年1季度年末,公司资产负债率从2011年末的69.5%上涨至70.3%,但公司扣除预收账款后的资产负债率却由2011年末的48.3%下降至47.8%,由此可知,公司的资产负债率的略微上涨主要是因为预收账款的大幅增加所致;净负债率从2011年末的31.4%下降至32.7%,负债率处于行业平均水平低端;公司手持现金169亿元,短期借款加一年内到期非流动负债合计为73亿元,公司财务稳定,短期偿债压力不大。

2012年1季度,公司成功抓住销售回暖的窗口期,调整推盘结构,合理定价,取得了优异的销售表现,公司1季度合同销售金额约为50亿元,而目前的合同销售金额已经达到约60亿元,差不多已完成2011年上半年68亿元销售金额,销售表现靓丽。在公司持续取得优异销售表现之际,公司在土地储备方面也动作频繁。在目前各房企均开始放慢拿地节奏的同时,公司从去年年底开始频繁拿地,凸显了公司逆市扩张的意图,这也印证了公司要真正重回龙头行列的决心。根据我们的不完全统计,公司从去年12月至今已经累计拿地约258万平米,合计共约78亿元土地款;同时2012年至今已经累计拿地119万平米,合计公约40亿元土地款,已经达到2011年近一半的土地支出,可见今年的拿地力度之大。

2011年,招商地产进行了战略转型,公司的内部管理制度变得更为狼性,销售策略也变得更为激进,这促使了招商地产在弱势环境下逆流而上,实现了优异的销售业绩。此外,行业调控下,未来房地产行业集中度加强将是一大趋势,而作为龙头企业的招商地产,势必将是得益者,同时考虑公司独有大股东背景以及优越的融资优势,我们有理由相信公司在未来会有稳定而高速的发展。我们维持公司2012-13年每股收益1.951元和2.472元的预测不变,并维持A股目标价为24.58元(B股目标价为16.63港币),相当于12.6倍2012年市盈率和2012年NAV15%的折让,重申对A、B股的买入评级。