招商地产:上下同欲,提速发展

“提速发展”是集团、公司共同利益驱动下的长期战略,绝非短期之举。1、房地产业最具发展潜力,是集团十年跨越发展战略的重心。2、集团管理层力争在央企中“争先进位”,公司管理层希望在集团中地位提升,公司提速发展是两者共同利益需要。3、集团在管理层职级、薪酬激励等方面大力支持公司,使其与集团更加同心协力。

“公司自身向好”+“集团加大支持”双剑合璧,共同推动公司提速发展。

公司自身向好--1、新的管理层锐意进取,管理效率和执行力大幅提升;2、加快周转取得实质性进展,开工率大幅提高,项目开发进度已接近万科、保利等标杆企业;3、改变过于稳健的风格,适度提高财务杠杆。集团加大支持--除了管理、薪酬激励外,集团通过“产业协同拓展”模式给予公司资源、资金支持,使公司能够持续获取超额收益。1、资源:(1)集团剩余存量资源极为可观,公司均有优先选择权;(2)与集团协同向各地拓展,利益互补关系使公司能够持续获取质优价低的增量资源。2、资金:集团加大对公司境外借款的担保额度,成本低且不受调控影响;“金融和产业互动”战略将在长期内增强公司融资优势。

加速释放上一轮布局全国的资源,销售持续高增长确定性强、弹性大。1、存量资源量大质优,可支持5年35%以上复合增长及40%以上高毛利率。2、加快周转可售量高增长,继11年销售金额大幅增长44%,我们预测12年将增长33%以上。3、12年销售增长确定:(1)可售量高增长不会导致资金压力上升;(2)已充分考虑售价可能的调整;(3)产品结构、销售能力持续改善,政策和行业基本面向好,去化水平能够保持在五成以上;(4)商业提供附加保障。4、销售增长弹性大:若12年去化水平提高至六成,则销售金额增速将大幅提高至51%。

踏准行业节奏,抄底地市能力一流,正在逆市开启新一轮扩张。凭借突出的资金优势,11年底开始频频出手,通过“产业协同拓展”模式获取二三线城市大体量项目,并以“强强联合”方式把握一线城市机会。

11-13年EPS1.52/1.98/2.53元,PE13/10/8倍,11-12年业绩锁定,超预期可能性大。RNAV32.89元,股价RNAV6.2折交易。目标价26元,RNAV8折。目前股价仍未充分反映公司真实价值及“提速发展”的预期,维持“强烈推荐”的投资评级。

风险提示:规模扩张加速面临的区域拓展风险、人才储备风险、管控风险,以及行业经营环境超预期恶化的风险。