房地产行业:行业最坏预期阶段已过,基本面将逐步好转

投资增速持续下滑,再创新低,单月增速连续两月个位数增长。1-9月房地产投资6.9万亿元,同比名义增长12.5%(扣除价格因素实际增长11.7%),增速较1-8月下滑0.7个百分点。9月单月投资增速环比下滑1.3个百分点至8.6%。

新开工降幅持续收窄,可能与棚改加快推进有关。1-9月房屋新开工面积下滑9.3%,降幅收窄1.2个百分点;施工面积增11.5%,增速与1-8月持平。土地购置面积降幅扩大,1-9月同比下降4.6%,降幅较1-8月扩大1.4个百分点。

销售降幅继续扩大。1-9月商品房销售面积同比降8.6%,降幅扩大0.3个百分点,9月单月销售面积同比下滑12.1%;分物业类型看,住宅降幅仍最大;分区域表现看,东部、中部降幅均扩大,西部降幅收窄。

资金来源增速再创历史新低,单月增速连续2月为负。1-9月资金来源仅增长2.3%,较1-8月下滑0.4个百分点;其中9月单月同比下滑0.6%,连续两月同比负增长。从分项累计增速来看,国内贷款增速下滑2个百分点至11.8%,定金及预收款、个人按揭贷款分别下滑11.1%、4.9%,降幅继续扩大。

央行放松房贷政策之后,10月开始楼市销售持续回暖。我们认为,房地产行业市场化管理的方向已明确,放松政策将较长时间执行,对市场的影响将比较长远,但也需要时间来消化,接下来成交的释放需要一个过程。目前楼市库存处高位,去库存可能需要一段时间,投资增速的回升仍需等待,不排除短期继续惯性下滑的可能,政策放松有利于平滑投资增速的下滑,避免投资失速带来经济“硬着陆”风险。考虑到经济进入去杠杆阶段的大背景,维持“行业投资增速进入10%左右低速时代”的判断。

我们认为,行业最坏预期阶段已过去,基本面已见底,会逐步好转。上市公司年底冲量动力较足,受政策利好影响较大。我们仍然重点推荐,普通性住房占比多、改善性有一定比例的优质房企。建议重点配置市价低于净值的“150118房地产B”基金,万科、保利、华夏幸福、首开、北京城建、荣盛发展、招地、中南建设、福星股份等普通性住房或保障房占比多的公司,以及牛市预期下“地产+券商”的泛海控股。

风险提示:美联储退出QE致全球流动性收紧,经济、政策及行业持续恶化等风险。