房地产行业:投资销售两旺,1-6月投资数据点评

投资向好趋势未改,二季度新开工及土地成交款大幅上升。1-6月,全国商品房投资3.68万亿元,同比上升20.3%,增速较1-5月略下降0.3个百分点。二季度,全国商品房投资累计额为2.37万亿元,同比增长20.4%,增速较一季度上升0.2个百分点。新开工回升、土地购置金额上行以及施工面积维持高位是拉动投资的主要因素。但目前投资复苏的结构化依然明显,我们跟踪的全国300城市上半年土地成交面积同比上升34%,而全国土地购置面积在去年的低基数基础上依然同比下降10.4%。从中期看,一季度核心城市的交易热潮对下半年购房需求有部分透支,加之流动性的不确定性和房价连续上涨带来的限价压力,我们认为下半年销售大幅上升不具外部条件,因此维持全年投资弱复苏的判断,乐观/中性/悲观假设全年房地产投资增速分别为14.6%,12.3%和9.7%。

6月销售面积环比回升32%,同比则由于高基数原因涨幅继续收窄。6月单月商品房销售面积达到1.23亿m2,环比5月上升32%,但由于去年高基数原因同比上升11%,较上月下降17个百分点,成交反弹大幅好于我们监测的25个重点城市,反映出一二线城市受到房价调控压力下的预售证监管影响供应节奏,而三四线城市受影响较小。1-6月全国商品房销售面积同比上升28.7%(住宅上升30.4%),增速较1-5月下降6.9个百分点,主要系一二线城市成交自然回落叠加高基数原因,由于去年下半年成交基数依然抬升,因此销售面积同比增速预计依然将呈收敛态势。

房价上涨压力略有缓解,6月均价环比继续回落5%。6月单月,商品房销售均价为6100元/m2(商品住宅5711元/m2)环比均下降5%,为连续第二个月下降,同比涨幅也回落至6%的水平,房价上涨压力略有缓解。但上半年累计销售均价上升11.2%,加之一二线核心城市已接近房价控制目标上限,核心城市政策压力犹存。

贷款增长推动累计资金来源持续向好。1-6月国内贷款同比增速30.4%,较1-5月增速水平提升2.5个百分点,推动累计资金来源同比增长32.1%至5.72万亿元,资金来源增速较1-5月提升0.1个百分点。以定金预收款为主的其他资金来源1-6同比增长50.3%,继续维持良好水平。

投资建议:短期在中报业绩和不断有前期重组搁置公司继续上报方案的刺激下板块维持震荡上行的可能性较大。7月较平淡的成交是负面因素。后期如果再融资层面没有实质突破,则主流公司在此轮反弹中的累计涨幅上限约在15%-20%之间。

如果再融资出现重组层面的松动,我们建议投资者关注大股东资源较丰富,整体市值较低,重组弹性较大的几类公司:深振业、深长城、中航地产、招商地产。