佛山市限购令改版“暂缓执行”点评:房地产乱象之后的逻辑

佛山市2011年10月11日中午推出改版限购令,晚间即发布新闻通稿宣布“暂缓执行”。以下为简要点评:

限购令执行易打擦边球。“对补缴个人所得税以及社会保险的非本市户籍人员,在购房时不予认可。”此条放在中午改版限购令和晚上新闻通稿的首位,可见在实际中存在这一执行上的“擦边球”行为,更何况通稿称“大量非本市户籍人员通过补缴社保或个人所得税在我市购房”,可见限购令在执行中大打折扣。

住房均价指标不可靠。佛山住房均价较年初有所回落,但后续均价反弹压力大。新闻通稿称“经过半年的调控,我市住房均价从今年3月8756.13元/平方米的历史高位回落至9月8237.08元/平方米的位臵,最大降幅达6%。今年前三季度的商品住房均价为8235.05元/平方米,同比去年年底的7987.75元/平方米上涨3.1%,房价控制在调控目标之内。”但“10月份以后,禅城、南海、顺德三区将有大量均价超15000元/平方米的高价项目推出市场,给全市的调控任务造成巨大压力”。这不禁让人联想到,有些城市在审批预售证方面加以控制,以调节住房均价。但高价位楼盘的开发商对此显然无法忍耐太长时间。

行业调控前景值得关注。由佛山等地的情况推测全国,则后续几个月高价位楼盘进入市场的数量可能会增加,如果从住宅均价指标角度考虑,行业调控的压力可能反弹。但另一方面,看国家统计局房价指数的环比和草根层面可比楼盘的价格最近变化,房价疲态已经显现;市场热度的持续下降,也使得草根层面对房地产企业资金状况的疑虑在不断加深。这些会怎样影响明年的政策决策,值得关注。

对于购房需求而言,行业调控是次,流动性松紧是主。成交量萎缩不仅在大城市发生,佛山作为一个三线城市,今年成交量萎缩明显,反映出全国房地产市场具有统一性。通稿称,佛山今年“交易量从第一季度月平均87万平方米调整回落至目前月平均40万平方米。”这和一线城市的情况很类似,从一个侧面印证了全国房地产市场的统一性,而这一性质是由商品住宅突出的资产属性决定的,今年资金面的持续紧张从根本上造成了购房需求的疲弱。如果后续流动性出现改善,则购房需求应会有所恢复。

风险提示:欧债危机继续发酵,拖累中国股市。