房地产行业2014年中期投资策略:货币环境逐步改善,触底企稳是大概率事件

本期内容提要:

货币市场流动性改善预期增强。首先,1-5月份房地产开发企业到位资金中国内贷款增速今年以来首次止跌,个人按揭贷款增速降幅收窄。其次,5月份货币环境有所改善。5月份,M1和M2同比分别增长5.7%、13.4%,均连续两月持续回升。5月新增信贷8708亿元,同比大幅增长2014亿元。5月份人民币贷款余额76.55万亿元,同比增长13.9%,比上月末高0.2个百分点。最后,定向降准“梅开二度”,流动性改善预期增强。6月16日的第二次降准已扩大至股份制银行。虽然政府明确表态不会采取大规模刺激措施,但两个月之内两次定向降准,表明政府对经济运行的扶持力度加大,未来货币市场流动性改善预期明显。

地方微刺激政策陆续出台。今年以来,我国房地产调控政策明确了“分类调控”原则,对不同城市进行有针对性的调控,客观上赋予了地方政府更大的政策空间。近期,铜陵、南宁、天津滨海新区、杭州萧山区、无锡等地陆续给楼市“松绑”。降低开发商土地保证金、放宽户籍准入规定以及各种差别化限购政策纷纷出台,但这些措施大多有限制区域以及限定条件。我们认为,由于市场化调控已成为商品房市场发展的主基调,对于销售明显下滑、库存大幅攀升的地区,不排除会陆续出台松绑政策。

商品房销售企稳,新开工回暖。5月份,全国商品房销售面积和销售额同比下降幅度比四月份分别收窄3.61个、3.07个百分点。环比看,5月份销售面积和销售额分别增长10.04%和6.42%,和4月份增速分别提升31.26、24.71个百分点。1-5月份,商品房销售面积和销售额同比增速和1-4月份相比降幅分别下滑2.2个、1.9个百分点。房地产销售出现企稳迹象。1-5月份,房屋新开工面积同比下降18.6%,和前四个月相比增速回升3.5个百分点。

一线城市销售反弹较快,以价换量效果明显。由于去年一季度一线城市销售面积增速较快,去年下半年尤其是四季度以来,受政策收紧影响出现明显下滑。年初以来,一线城市销售价格下滑幅度大于二、三线城市,销售面积反弹幅度领先于二、三线城市。二线城市销售价格调整幅度略大于三线城市,销售面积反弹幅度领先于三线城市。

主要城市去库存压力较大,土地成交遇冷。由于年初以来主要城市商品房销售面积同比大幅下滑,主要城市存销比快速攀升。2014年4月,十大城市存销比17.68,达到26个月以来的新高。5月份,随着商品房销售面积企稳,主要城市存销比略有回落。年初以来,主要城市土地成交出现明显下滑。土地供应方面,年初以来一线城市增速出现明显下滑,二、三线城市略有回升;成交方面,一线城市增速略有回升,二、三线城市降幅加大;成交均价方面,一线城市下滑幅度最大,二、三线次之。

下半年房地产市场触底回升是大概率事件。我们在2014年度投资策略中提到:“2014年房地产市场需求释放面临减速,新增供应增速不会有惊喜。一线和部分二线城市房价增速面临回落,房地产市场将面临高位盘整。”年初以来的房地产市场走势基本验证了我们的前期判断。展望下半年,我们认为,在货币环境逐步改善、对首套房购买支持力度回暖的前提下,商品房销售增速同比降幅将逐步收窄,房地产投资增速将触底回升。

维持行业“看好”评级。由于房地产行业依然是宏观经济的稳定器,房地产销售和投资的急速下滑使宏观经济有硬着陆风险,货币环境改善预期在逐步增强;此外,分类调控使地方政府对本地房地产市场的话语权增强,下半年房地产行业政策环境会出现积极调整,政策对刚需及改善性需求的支持力度将回升。维持行业“看好”评级,重点推荐保利地产(“买入”评级)、万科A(“买入”评级)和世联地产(“增持”评级)。