房地产行业周报:销量环比持续改善

房地产市场总体销售备案数据情况

(1)第20周(13/5/13—5/19)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量备案数据整体环比上涨9.2%,同比上涨16.5%,其中天津、济南和杭州等城市环比涨幅较大,幅度分别达14.2%、23.3%和42.7%,而成都、上海和武汉等城市环比跌幅较大,幅度分别达22.6%、19.2%和15.9%;我们认为在“新国五条”出台后,各个地方政府在政策的执行上有所出入,以征收20%的所得税为例目前仅有北京在严格执行,其它地方政府均处于“悬空”状态,而对房地产市场的影响来看,市场先后经历了抢房、观望到现在的恢复平静的过程,政策对潜在购房者心理预期的影响在逐步减弱,而由于季节性因素影响五月是传统的销售旺季,有着较为稳固的刚需支撑,经过一段观望期的蓄客后,5月销量预计将有望持续改善;另根据我们统计的47城数据显示,年初至今新建商品房成交套数备案数据同比去年同期增长50.85%,显示了今年上半年以来销售的持续向好;(2)库存方面,上周重点城市的可售量平均环比上涨0.8%;另根据我们统计的11城可售量及销量推算目前11城的去化周期为11个月左右,较前期略有提升;(3)上周18重点城市成交均价备案数据环比上涨4.4%,整体趋势仍保持平稳,另统计局上周公布的70城新建商品住宅价格数据显示,环比上涨的城市达67个,环比上月减少1个,其平均环比上涨幅度为1%,涨幅较上月有所收窄。

行业投资策略

一、3月5日以来地产股板块表现符合我们当日晨早研报《情绪宣泄之后,板块仍具比较优势》的判断

3月4日,资本市场对国五条细则的出台进行了尽情宣泄,主流地产股纷纷跌停,我们在收盘后发出了市场快评,认为在情绪宣泄之后,板块仍具比较优势,龙头已落入买入区间。

从3月5日开盘至今,房地产指数涨幅在23个行业中排名较为靠前,跑赢沪深300指数,跑赢大部分行业,符合我们的判断。

二、即使在2010年,住宅开发类地产股指数在消化“拐点型政策”(4.17新国十条)一个月后的一年时间里(10.5.17-11.5.16)仍上涨18%,跑赢大盘近10个百分点,跑赢16个行业!

要讲政策拐点幅度,2010年4.17新国十条拐点幅度更大;要讲行业比较,当时经济强复苏,其他行业都是政策扶持,唯地产打压;要讲调控频率,当时几乎月月出地方和部委细则,还加了四次息、出了沪渝两地房产税。当时很多人看空地产的理由和现在并无二致,事实已证明政府手伸得太长并不会有好结果,想扶的没扶起来,想打的未必能打下去;

三、调控“矫枉过正”是小概率事件

①当前宏观经济并不能承受新建商品住宅出现“量价齐跌”的后果;②我们认为“新政”本质是为了扩充了土地财政,并有望使飙升的房价中短期内稳住;③历史上看,由于土地财政是政府绕不开的死结,房地产销售又攸关经济全局,因此政府在防止调控矫枉过正方面,拿捏得还都比较精准,并没有出现“错杀”行业的情况,一旦房地产销售不畅对年度销售增长构成威胁,势必会推出一系列“松绑”措施;④政策在执行时,总是需要相机抉择的,政府在房地产调控方面已日渐成熟,“矫枉过正”是小概率,拖到3月底才集中出台的地方细则宽松程度大幅超出中央细则