房地产行业108家A股上市房企12年年报&13年1季报分析:财务状况好转,行业恢复性发展

楼市恢复性增长,营业收入增速、净利润增速及ROE均反弹,盈利水平有所恢复。但在持续调控背景下,行业难现大幅反弹,预计今明两年房地产行业盈利增速将趋于平缓。12年房地产行业(108家A股房地产上市公司)共实现营业收入5492.28亿元(+29%),实现归属上市公司股东净利润702.16亿元(+19%),行业ROE14.1%(+0.6%)。13年Q1房地产行业实现营业收入914.50亿元(+40%),归属上市公司股东净利润114.72亿元(+44%),行业ROE2.2%(+0.4%)。

毛利率下降,管控水平提升,融资环境略好转。12年房地产行业平均毛利率37.7%(-1.8%),三项费用率9.6%(-0.6%),平均净利率14.4%(-0.9%);13年Q1行业平均毛利率38.3%(-2.8%),三项费用率12.9%(-2.0%),平均净利率13.7%(+0.4%)。毛利率的下降主要是应对调控降价所致,由于滞后性,降价效应将逐渐体现,预计今年毛利率仍呈下行趋势。楼市回暖,预收持续增长。12年预收款项5309亿元(+29%),13年Q1预收款项6117亿元(+37%)。国五条出台后需求集中释放,我们认为或提前透支部分需求,预计未来一到两个季度预收款项增速将下行。

行业加速周转,持续去库存。12年行业平均周转率微升至33.8%,13年Q1周转率回升至38.0%。12年房地产行业存货14303亿元(+20.2%),增速大幅下滑;13年Q1存货15136亿元(+22.9%)。存货资产比微降,行业持续去库存。去库存或将导致未来供给减少,房价将有上升压力。

销售回暖带来资金回笼增多,财务风险可控。12年货币资金3090亿元(+41.2%),13年Q1货币资金3356亿元(+52.3%)。货币资金较短期负债12年112%(+18.2%),13年1Q116.9%(+21.3%),短期偿债无忧。12年资产负债率73.8%(+1.6%),扣预收后负债率50.1%(+0.4%),净负债率59.6%(-5.9%);13年Q1资产负债率74.5%(+1.9%),扣预收后负债率48.8%(-0.1%),净负债率62.0%(-8.1%),长期财务风险有所缓和。从12年及13年1季度的财务数据来看,行业最坏时期已过,处于恢复性发展中。由于近期房价持续上涨,政策压力大,地方政府依赖预售证价格监管控制房价,受此影响开发商延迟推盘,成交短期内或将小幅下滑。但中长期来看,全国性及开发普通住房优质开发商受调控影响小,行业集中度显着提升,我们仍看好全国性龙头招、保、万及优秀区域公司城建、华夏幸福、首开、中南,资源加速释放处经营拐点的泛海等的投资机会。