关键结论与投资建议
已超配的建议坚定持有,若新催化剂出现(政策放“水”--松限、银行放“水”--降息)或在当前估值水平下(房地产证监会指数1750点附近)板块调整,低配的资金均可考虑加仓。选股把握五条主线--①商业模式特殊、利用业务线协同效应获得与地方政府议价能力的华夏幸福、中南建设;②受益降息的高杠杆进攻品种:首开、苏宁环球;③销售好、业绩锁定性强的品种:中南、金地、招地、华侨城、万科、华夏幸福、荣盛发展;④区域概念或题材:招地、金科、世茂股份、广宇发展、宁波富达;⑤受益于土地市场复苏的品种:黑牡丹、云投。上述个股中招地、金地、华侨城、华夏幸福、中南或会表现得更强、更持续。
核心假设或逻辑
①上半年政策和基本面的起点低,改善预期强,也易获得改善,下半年起点变高,博弈难度大。
②上半年各方面利好均已在股价表现和机构大幅超配上充分反映,下半年板块若要领涨,需要更强催化剂,包括:政府对房价上涨容忍度提高、降息、松限、上市房企再融资开闸。
③经济越差,倒逼出新的、更强的催化剂的可能性越大,我们认为,下半年博弈的胜算仍较大。
与市场预期不同之处
市场多数认为下半年地产板块的超额收益源自于“基本面量升价不涨,且政策面、流动性比上半年更为宽松”;我们认为如果政策面、流动性比上半年更为宽松,房价势必出现明显上涨,若此,下半年地产板块的超额收益将自源于宏观经济进一步恶化所倒逼的“政府对房价上涨容忍度提升”。
股价变化的催化因素
①经济恶化使政府对“房价上涨”的容忍度提高;②地方财政吃紧倒逼出第一个放松限购的城市;③流动性进一步宽松:放松限贷、降息周期开启、放开房企直接融资、密集降准等。
核心假设或逻辑的主要风险
政府对经济下行、土地出让金下降有充分预期导致“倒逼政策松动”难度加大;为防范房价反弹、调控前功尽弃,会否“定向宽松”和“定向不宽松”?
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