万科A10年一季报点评:“大象”的步履或将放缓

10Q1 净利润11.2 亿,同比增长47%,基本符合预期 10Q1 公司实现结算面积64 万平方米,结算收入74 亿元,同比分下降40%和8%。实现营业收入75 亿元,净利润11 亿元,同比分别下降8%和增长47%, EPS0.10 元。

财务稳健,10 年业绩有一定保障 截至报告期末,公司持有现金179 亿,高于短期借款和一年内到期长期借款的总和127 亿元。在公司各类存货中,已完工开发产品(现房)59 亿元,占比仅5.7%。公司财务状况安全稳健,存货结构健康,足以应对市场变化的各种可能。期末,合并报表范围内已售未结面积393 万平方米,合同金额423 亿元; 预收账款367 亿,占我们对公司10 年收入预测值的57%,通过对公司历史年份数据进行分析,在行业深幅调整的2008 年,公司一季度末预收款占08 年收入的比值为59%。

调控效应将逐步显现,公司业绩增长或将放缓 近期出台的政策十分严厉,对楼市销量的负面影响立竿见影:二手房抛盘汹涌、一手房单日销量大幅下滑。我们认为从5 月份开始,房价将出现环比跌,在4 季度房价将出现同比下跌。从公司1 季度销量来看,累计实现销售面积124 万平方米,同比下降19%,我们认为,在严厉调控下,公司未来销售形势不乐观, 销售面积继续出现同比下降在所难免,销售额同比下降的情形在年内什么时点出现目前尚难预料,但若要与09 年的634 亿持平将有一定难度。另外,公司09 年8 月提出的112 元再融资方案目前仍未获批,如被否决或打折实施,将导致公司缺乏释放业绩的动力。鉴于上述原因,我们调低公司2011 年EPS 至0.77 元,但仍暂时维持2010 年EPS0.66 元的预测,下调公司的投资评级至“谨慎推荐”。