万科A2010年三季报点评-强者恒强的秘密:快速开发+审慎投资

全年业绩重点还看四季度。公司今年三季度实现营业收入56亿元,净利润4.6亿元,同比分别减少27%和增长6%,每股收益4分钱。1-3季度营业收入同比下降24%,净利润增长11%,每股收益0.3元。公司前三季度结算收入下降的主要原因是,1-9月竣工面积在全年中占比较低,结算面积同比下降了39%,但随着四季度更多项目竣工并转入结算,预计公司第四季度实现的结算收入将超过前三季度总和。

销售远远跑赢大市。三季度公司继续坚持以自住型需求为主的产品定位,取得了良好的销售业绩,实现销售面积281万平方米,销售金额346亿元,分别比2009年同期增长74%和125%。而公司重点关注的14个主要城市,三季度新房成交面积较去年同期下降36%。今年1-9月,公司累计实现销售面积601万平方米,销售金额714亿元,分别比2009年同期增长18%和55%,售价上涨31%。由于公司今年以来的推盘节奏占据了先机,后续销售压力不大,同时万科小户型产品、装修房占比高等产品结构、特色上的优势依然存在,公司对继续跑赢大市有较为充足的信心。

提前锁定明年业绩。截至三季度末,公司合并报表范围内已售未结面积660万平方米,合同金额778亿元,预计其中60-70%将在明年结算,公司今年出色的销售表现为明年的业绩奠定了坚实基础。

项目拓展坚持谨慎性原则。公司继续坚持“宁可错过,绝不拿错”的谨慎投资策略,发挥战略纵深优势,控制拿地风险。1-9月份新增项目万科权益规划建筑面积合计1427万平方米,新增项目的平均楼面地价在2400元左右,保持在较低水平。公司将始终坚持谨慎投资与快速开发策略,以合理的价格获取房屋开发实际需要的项目资源,同时关注市场调整可能带来的发展机会。

财务状况进一步改善。由于三季度公司预售帐款的大量增加和资金快速回流,公司最新净负债率为27%,较中期下降14个百分点。目前万科的资金状况良好,为后续发展留有余力。

股权激励为公司长期发展保驾护航。公司还推出了新一轮股权激励方案。激励对象为公司高管和核心业务人员,拟授予总量11,000万份的股票期权。股票期权的行权价格为8.89元,行权的业绩条件是2010-2012年每年ROE不低于14-15%,净利润增长率不低于20%。行权期将在2011-2013三年分40%、30%和30%的比例行权。如果万科在行权期有再融资行为,则公司会根据融资额调整对ROE和净利润增速的要求。

公司此次推出的股权激励方案,较06-08年的方案更加严格。在行业调整期推出股权激励方案,有助于增强股东信心,建立股东与职业管理团队之间利益共享和约束机制。股权激励为公司管理团队设立了明确的奋斗目标,有助于增强其对公司长期发展的责任感和使命感,促进公司绩效的达成。

维持强烈推荐评级。预计公司今明两年每股收益分别为0.63元和0.82元,对应动态市盈率为14倍和11倍。鉴于公司在楼市调整中出色的表现和更加稳固的行业龙头地位,维持对公司强烈推荐的投资评级,建议逢低介入。

风险提示。风险主要来自于楼市销量二次探底或公司经营管理出现异常变动。