房地产行业2018年投资策略:长效机制落地之年,区域分化博弈政策拐点

需求端:区域成交分化,博弈政策拐点。受到基数降低影响,一二线城市成交降幅在2017年末出现明显收窄,预计明年将重回正增长轨道。我们认为短期调控政策已边际见底,部分过严的行政措施最终将让位于长效机制,合理的住房消费仍会被支持,政策边际拐点将是明年板块的一大看点。中期来看,由于目前居民部门信贷投放占比过半,我们认为在流动性保持一定增速的背景下,明年按揭贷款额度仍将保持较高的水平。长期来看,随着人口红利减弱,楼市将步入存量时代,预计明年二手房销量将全面超过新房,同时区域成交加剧分化,近年二线城市的人口净流入效应明显,而三四线城市棚改将继续推进,但预计去库存的增量贡献有限。

供给端:投资增速新常态,长效机制落地年。我们认为房屋新开工与销售的滞后相关性规律仍然存在,预计投资增速将在2017年末见顶。从库存角度看,虽然今年待售面积降幅较大,但全国在建库存总量和人均住宅面积并不低,呈现区域分化格局,预计未来投资增速低位运行将是常态。从土地角度看,管理层首次提出挂钩土地出让和地方库存去化月数,我们认为明年一二线城市土地供给将持续反弹,而三四线城市则将合理控制出让节奏,同时避免新增库存压力和财政收入风险。此外,明年长效机制和租赁住房的推出将成为关注焦点,我们预计将由一二线城市国企牵头率先试点。

公司端:弱市助力整合,关注财务风险。今年TOP50房企的销售规模占比已过半,随着明年行业进入调整周期,我们认为龙头房企的市占率将进一步提升。从房企现金流和财务情况看,二线房企投资激进负债率创新高,而三线房企投资增速出现明显下滑,我们认为明年在龙头房企规模继续扩张的同时,下行周期中也存在高杠杆房企的财务风险。另一方面,我们认为明年房企的结算利润率将见顶回落,但整体由于权益比例的稳定和预售账款的锁定率,业绩仍将保持惯性增长。

产业链:工程渠道或放量,周期价格看供给。我们认为房地产销售下滑的滞后效应已逐渐显现,预计下游衍生消费领域的家电、家具、建材等行业增速在今年下半年见顶;但随着房企集中度不断提升,布局工程渠道的品牌商将受益于龙头房企采购量的增长。另一方面,我们认为房地产上游周期品需求增速将随投资增速见顶,但绝对需求量仍保持高位,历史数据显示周期价格一般滞后投资3-6个月时间,预计价格在明年上半年见顶,但更应积极关注采暖季供给端的产能收缩情况。