招商地产:延续转型战略,规模快速成长

支撑评级的要点

公司上半年业绩同比下滑的主要原因是:

(1)财务费用由负转正支出1.7亿元,较去年同期多支出2.4亿元;

(2)计提了2个亿元的存货减值损失,主要为上海佘山珑原项目;

(3)所得税费用同比上涨35.1%;

(4)本期结算的合作项目相比去年较多,少数股东损益同比上涨38.9%。

上半年,实现销售面积116.9万平方米,较去年同比上涨181.2%;实现销售金额161.31亿元,较去年同比上涨136.0%;实现销售均价13,794元/平方米,较去年同比下降16.1%。我们预计公司全年销售或能达到289亿元,同比去年的210亿元上涨38%。

2季度末,公司预收款项为216亿元,分别锁定了我们对公司2012-13年房地产板块预测收入的100%和58%,如果考虑到7月份30亿元销售额的话,2013年的锁定率将达到72%,预售锁定表现突出。

2季度末,公司资产负债率为70.46%、净负债率为32.67%、货币资金远高于短债等均表明公司虽然短期资金压力不大。同时,公司依靠大股东招商局的资金支持、银行贷款和外币借款等多渠道融资模式,在行业信贷偏紧的环境下有效解决了资金问题,公司整体的融资优势突出。

评级面临的主要风险

房地产市场调控影响股票市场表现。

估值

我们维持公司2012-13年每股收益1.951元和2.472元的预测不变,并维持A 股目标价为24.58元(B 股目标价为16.63港币),相当于12.6倍2012年市盈率和2012年NAV15%的折让,重申对A、B 股的买入评级。