万科A10中报点评:毛利回升逆市扩张

收入下降利润增长。上半年公司实现营业收入167.66亿元,同比下降23.12%;实现净利润28.12亿元,同比上升11.41%。

上半年销售和结算面积均有下降。公司上半年实现销售面积320.2万平方米,结算面积150.5万平方米,分别同比下降8.2%和39.4%。这一方面为房地产调控政策所致,另一方面与公司大部分项目集中在下半年竣工有关。随着公司下半年大批项目竣工,全年将销售面积将基本与去年持平。

结算毛利率同比上升5.26个百分点。主要原因为上期结算项目售价较低,本期结算结算项目在2009 年价格上涨。从今年1-7月份销售数据来看,公司销售均价维持在较高水平,下半年结算毛利率或能与上半年持平。

期间费用上升。公司上半年三项费用率均有上升,期间费用率为8.53%,较2009年上升1.31个百分点。受土地增值税严格增收影响,公司土地增值税由去年同期的3.86亿上升至本期末的7.48亿,同比增长93.78% 负债水平上升。本期末公司资产负债率为69.83%,较期初上升2.83个百分点;净负债率由19.65%上升至40.76%,达到公司六年来最高水平,但处于行业较低水平。本期末,公司持有现金191.1亿元,相对一季度增加11.9亿元,短期有息负债为134亿元,财务仍处于安全范围内。

2011年业绩增长部分锁定。本报告期末公司已售未结算资源达530万平方米,合同金额573亿元,加上7月份销售的84.4亿元,公司已售未结算金额亿达657.4亿元,不但保证了2010年业绩,2011年业绩也部分锁定。

盈利预测与投资评级。预计公司未来两年的营业收入分别为552.52亿元和665.75亿元,净利润分别为69.56亿元和80.88亿元。按目前股本折算,10、11年的EPS分别为0.63元和0.74元。按目前股价,公司10、11年PE分别为13X和11X,低于我们对房地产行业2010年18X的预测,我们维持对公司“买入”评级。