保利地产10中报点评:高增长,高负债

销售结算保持增长。上半年公司实现销售面积267.09万平方米,销售金额217.55亿元,分别同比增长5.81%和3.33%。房地产结算面积104.99万平方米,结算收入108.49亿元,分别同比增长38.36%和35.64%。

未来两年业绩增长确定。上半年末公司预售款为386.8亿元,加上7月份销售的36.7亿元,已售未结算资源为423.5亿元,为公司未来两年业绩增长奠定基础。

期间费用继续下降。上半年公司三项费用率继续保持下降,期间费用率降至2004年以来最低值4.17%,表明公司成本控制能力继续加强。

继续保持快速扩张。上半年公司新增项目15个,新增权益建筑面积506万平方米,同比增加287万平方米;上半年新开工面积327万平方米,竣工面积84万平方米,分别同比增加59万平方米和14万平方米。 毛利率和净利率下降。上半年公司销售毛利率下降至34.50%,较2009年下降2.32个百分点;销售净利率下降1.22个百分点至16.22。虽然毛利率下降,但仍高于行业平均水平,另外从1-7月份销售数据看,下半年毛利率将有所回升。

财务风险加大。资产负债率由期初的69.99%上升至76.77%,净负债率由49.26%上升至132.52%,净负债率超过100%的警戒指标。期末公司持有现金125.51亿元,短期有息负债55.33亿元,短期偿债压力较小。

盈利预测与投资评级。预计公司2010-2011年净利润分别为48.89亿和66.14亿。按目前股本折算,09、10年的EPS分别为0.95元和1.29元。维持“买入”评级。 风险分析。行业政策风险。