招商地产调研简报:背靠母公司,调控下更显优势

受网签速度放慢影响 公司签约销售金额远低于认购金额。公司上半年在12个城市共推的24个楼盘中,实现了认购面积60.73万平方米,认购金额120.47亿元,但由于各地方政府对于高价楼盘的网签速度进行一定限制,以便控制整体房价,仅有56.7%完成了签约销售。上半年整体销售面积41.58万平方米,签约销售金额68.36亿。

公司产品销售情况:公司产品开发仍以中高端为主,在受到市场限购限贷等影响下,公司感受到销售去化均较以往难度有所加大。但公司上半年的销售情况依然理想,整体去化率达70%左右,主要原因为产品定价合理。

在定价方面,由于受到深圳限价政策的影响,同时公司改变了销售策略,力求加快周转,因此所推楼盘的开盘价都要低于预先的定价,或者低于同区同等质量楼盘的价格,故主推产品都能在市场上热销。6月份主要开盘项目深圳观园,认购金额8亿元左右、雍景湾开盘认购金额超20亿,目前去化已达80%左右、北京公园1872项目去化已达70%左右,认购金额约20个亿。

公司2011年全年计划新增推盘为400亿元,其中上半年推盘比例约为40%。下半年推盘将在200亿以上,且较多的为一些高端、大面积楼盘,预计销售去化难度要比上半年有所加大。但以目前销售情况以及去化速度估算,全年200亿元的销售目标预计可以实现。

公司土地储备足够4-5年的开发 下半年拿地将适度谨慎。公司上半年在佛山、武汉、镇江等地新取得的 5个项目,合计103万平方米,其中权益面积84万平方米。公司表示目前土地储备丰富,足够未来4-5年的开发。而在面对目前房地产市场众多的不确定因素下,下半年拿地将会保持适度谨慎。同时开发重点依然放在深圳,但未来将逐步在更多的二三线城市深入布局。而对于更多的二三线城市将被纳入限购,公司认为这对市场的心理会产生一定影响,但实质销售量方面的影响仍需观察。

背靠招商局集团 公司资金获得具有优势。半年报显示公司财务状况良好,其资产负债率为65.4%,净负债率仅为30%,手中持有货币资金89.7亿元。公司表示其资金面不太紧张。并且在资金取得方面一直较其他中小企业具有优势。

依靠招商局集团强大的实力与信誉,上市公司能够取得较低的贷款利率。虽然今年新增贷款较为困难,但目前到期款继续延期不成问题。加上通过多种渠道融资,其中信贷中1/3为外币借款,资金取得有保障。公司总的融资成本比起同行平均能低2%左右。

中短期内前海开发对公司价值提升较为有限。公司在前海周边蛇口区域拥有丰富的项目资源以及储备,将来前海开发,合作区将建设成国家金融创新区,能吸引大量机构以及人才入驻,其经济效益将会辐射到周边地区,带来对蛇口等地区房屋需求的增加以及当地物业价值的提升,对公司能产生较大的利好。同时控股股东招商局集团在前海及周边拥有大量的土地储备,上市公司将能分享到控股公司开发前海带来的机会。但由于目前实质性的政策还没出台,预计中短期内前海开发对公司的价值提升较为有限。

首次给予公司“谨慎推荐”评级。公司通过战略转型,取得令人满意的销售成绩;其丰富的土地资源,积极对更多城市进行扩张,以及良好的财务状况和资金优势,都能为未来的高速发展提供保障。在招商局集团产业协调发展下,公司能直接分享到集团丰富资源和未来发展的机遇。预计公司11年至13年EPS分别为1.63,1.94和2.26元,首次给予招商地产“谨慎推荐”评级。

风险提示:房地产宏调进一步升级,影响公司未来销售以及去化速度。