房地产板块年报季报综述:盈利能力下降,现金压力增大

本期内容提要:

净利润增速明显下滑。2013年,房地产板块归属于母公司净利润同比增长12.41%,增速比上年减少4.53个百分点。2014年1季度,房地产板块归属于母公司净利润同比下降6.38%,增速比上年减少18.79个百分点。由于近两年全国商品房市场销额保持增长,房企营业收入增速回升。但由于土地成本逐步攀升,房企盈利能力下滑,净利润增速呈现回落趋势。2013年4季度以来,全国商品房销售同比增速明显下滑,房地产企业资金链收紧,对业绩兑付的负面影响逐步显现。

2013年下半年以来,商品房销售回落,板块预收账款增速逐步下滑。2013年末,房地产板块预收账款6837亿元,同比增长21.55%,增速比上年减少6.9个百分点。2014年一季度末,房地产板块预收账款7416亿元,同比增长14.87%,增速和去年同期相比下降21.5个百分点。

由于土地成本快速增长,销售回落,房地产板块毛利率和净利率逐步下滑。2013年,房地产板块毛利率33.77%,和2012年相比下滑3.87个百分点;销售净利率12.94%,和前年相比下滑1.68个百分点。由于2014年商品房销售增速下滑是大概率事件,毛利率和净利率或将保持回落趋势。

负债率攀升,现金压力增大。2013年以来,由于房地产销售快速增长,房企普遍加大杠杆率,房地产板块总资产负债率和实际负债率均有所增长。2013年末,房地产板块总资产负债率和扣除预收账款后的负债率分别为75%、52%,和上年相比分别增长2个百分点。2013年末,房地产板块经营活动现金流量净额为-773亿元,和2012年相比大幅下滑。由于房地产板块再融资审批速度较慢,资金压力较大的房企经营风险骤增,行业分化和整合趋势日益明显。

维持行业“看好”评级。由于房地产市场销售和投资的快速下滑不利于房地产市场和宏观经济的稳健发展,个人按揭贷款未来适当放松比继续收紧的可能性要大,政策底或已出现。维持行业“看好”评级。重点推荐保利地产(“买入”评级)、万科A(“买入”评级)和世联行(“增持”评级)。

风险因素:宏观经济增速低于预期;货币政策收紧;销售下滑。