保利地产:10月份预售情况好于预期

保利地产于11月4日盘后发布了好于预期的10月份销售数据,其中合同销售额为人民币89亿元(销售面积78万平方米),同比增长96%,月环比略下降2%。今年前十个月保利地产实现合同销售额人民币503亿元,在我们550亿元的全年预测中占比91%,好于预期。年初至今销售均价为人民币8,976元/平方米,同比上涨9%。

保利地产还宣布10月份斥资人民币77亿元收购了380万平方米土地储备,收购均价为人民币2,046元/平方米。年初至今土地收购总额累计达人民币420亿元(1,500万平方米),而2009年全年为490亿元(1,500万平方米)。

潜在影响。

公司10月份持续强劲的合同销售情况印证了我们基于评分表分析对该股的乐观看法(详细分析请参见10月21日发布的报告“2011年展望:注重资产周转的开发商将表现更出色;买入恒大和万科”)。由于年初至今保利地产已完成503亿元的合同销售,今年剩余两个月的月度合同销售额只需24亿元(而年初至今公司的月均合同销售额为50亿元),即可实现我们的全年目标。我们认为,公司很有可能突破我们本已高于市场预期的全年合同销售预测,意味着可观的盈利前景。我们目前2010-2011年的盈利预测较万得预测分别高出了3%/14%。我们依然看好公司注重高资产周转率的经营模式,我们认为这在政策收紧的环境下有助于该股在未来几个季度表现进一步好于同业。

估值。

该股目前较我们2011年预期净资产价值折让46%,对应10.0倍的2011年预期市盈率,而A股同业的折让幅度和市盈率分别为46%和12.6倍。我们依然认为保利地产估值具有吸引力,并重申买入评级。我们基于12个月净资产价值得出的目标价格为人民币19.00元,意味着30%的潜在上行空间。

主要风险。

合同销售情况逊于预期;中国宏观经济硬着陆。