房地产行业2013年度中期投资策略:资金成本上升,估值承压,等待曙光

6月美联储明确退出QE的时间表,意味着美国经济复苏,全球流动性“盛宴”终结,融资成本上升,资产价格承压。近期中国流动性紧张是监管层在美国缩减量化宽松前去主动去金融机构杠杆。本次中国监管层主动去金融杠杆是必要的和风险可控的。

在金融资产调结构中资金将部分流出房地产,居民及企业改变资产配置倾向,资金成本上升,对资金高度敏感的房地产等资产价格承压。在地方政府严重依赖土地财政的背景下调控政策难有大作为。房地产行业的发展取决于供需。从我们对城市人口流动、住房需求与土地供应的视角发现,一线及近半二线城市住宅用地供应速度跟不上人口增长的速度。若土地供应难以释放或制度调节不到位,上述城市的房价持续上涨仍是趋势。本次去金融杠杆正好给行业一个较好的调整机会,也将缓解一二线城市的供需矛盾。

在预期资金成本上升、大量需求上半年已释放的背景下,下半年购房需求走低是大概率事件,房价上涨压力缓解。预计3季度开始缩量,4季度增速明显下降,局部城市和地区4季度可能现价格调整,幅度5%(若人民币贬值可控)。负债过高的房企毛利可能下滑2-3个百分点。维持全年行业“中性“评级,资金成本上升行业估值受压,但中长期机会仍存。近期板块估值已较充分地释放了上述市场担忧的风险,资金成本上升给实体带来的负面效应有个过程,板块估值恢复也需要时间。预计3季度板块将构筑底部,4季度在经济探底中可能现曙光。

投资策略上,中长期我们依然看布局受益于人口流动、土地获取模式好、融资能力强、抗风险能力强、高周转的全国性龙头“招、保、万”以及提速发展的“泛海”;前期销售经营低于预期,各种利空因素较充分反映价值严重被低估的“首开、城建”等;具“环球影城”主题投资,销售经营持续改善的“华业、中国武夷”;以及低估值的优秀区域公司“华夏幸福、荣盛、中南、世茂”等公司。

风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。