房地产板块三季报综述:业绩继续下滑,期待政策利好

本期内容提要:

净利润降幅扩大。2014年前三季度,房地产板块营业总收入同比增长9.99%,增速比上半年增加3.37个百分点;实现归属于母公司净利润同比下降7.99%,降幅比上半年扩大0.51个百分点。由于2013年4季度以来,全国商品房销售同比增速明显下滑,房地产企业资金链收紧, 对业绩兑付的负面影响逐步显现。预计2014年房地产板块净利润增速下滑难以避免。

预收账款增速持续下滑。2013年下半年以来,商品房销售回落,板块预收账款增速逐步下滑。2013年末,房地产板块预收账款同比增长21.6%,增速比上年减少6.75个百分点。2014年前三季度,房地产板块预收账款8184.36亿元,同比增长8.09%,增速和上半年相比下降6.24个百分点。

毛利率和净利率逐步回落。房地产板块毛利率和净利率自2011年起逐步下滑。2014年前三季度,房地产板块毛利率32.99%,和上半年相比下滑1.2个百分点;销售净利率11.27%, 和上半年相比下滑0.92个百分点。由于土地成本快速增长、需求增速回落,板块毛利率和净利率或将保持回落趋势。

负债率继续攀升,现金压力较大。2014年三季度末,房地产板块总资产负债率76.04%,和上年末相比增加1.49个百分点,再创新高;扣除预收账款后的资产负债率52.73%,和上年末相比增加0.48个百分点。三季度末,房地产板块经营活动现金流量净额-1297.27亿元,再创新低。由于销售增速下滑,部分房企资金压力较大,行业分化和整合趋势日益明显。

维持行业“看好”评级。根据我们对房地产投资的敏感性分析,房地产投资年度增速应该在14%以上,GDP 增速才能够保住7%。2014年1-9月,房地产投资增速由年初的19.3%下滑至12.5%,房地产投资的快速下滑使宏观经济保7的变数加大,迫使央行采取救市措施,限购限贷相继放松。从未来政策走向看,如果宏观经济持续下滑,降息的可能性逐步加大,政策利好有进一步释放的可能。从商品房销售看,9、10月份主要城市成交量出现环比回升,四季度成交企稳的概率增大。我们维持行业“看好”评级。重点推荐保利地产(“买入”评级)、万科A(“买入”评级)和世联行(“增持”评级)。

风险因素:政策利好低于预期;商品房销售持续下滑。