首开股份:激励机制激活力丰厚储备保增长

首开股份于3月20日公布2009年年报。

净利润连续三年大幅增长。2009年公司实现营业收入51.9亿元、营业利润11.8亿元,分别比上年增长-11.06%和50.62%;实现归属于母公司所有者的净利润9.3 亿元,近三年净利润增长率分别达到了89%、80%和63%;每股收益0.95元。

准确把握市场方向,顺利完成年度业务发展目标。09 年公司共实现新开工面积97.9万平米,竣工125万平米,销售签约面积73.6万平米。公司在北京开发的国风上观、知语城、常青藤、首城国际等项目以及在京外开发的天津湾、海门理想城等项目均取得了良好的销售业绩,实际签约销售面积与年初计划相比,均有较大幅度地提高。

抓住“时间之窗”开启机会,取得融资突破。09 年上半年,公司紧紧抓住国内资本市场率先回暖的有利时机,全面启动定向增发工作,共增发近3.4亿股,募集资金净额46亿多元。9月底,证监会即暂停地产股再融资审批至今。下半年,公司又及时开展了企业信托融资业务,年前已到帐信托贷款20亿元。

目前,公司的后续融资计划也已在操作过程当中,包括向吉林信托申请11亿元人民币信托贷款,用于公司所属各项目开发;发行本金总额不超过35亿元人民币的公司债券,用于优化公司债务结构和补充公司流动资金等。

资金充沛,现金流状况明显改善。期末公司货币资金余额高达120亿元,较年初大幅增长3.27倍,主要是公司筹资活动产生的现金流量净额大幅增加。经营活动产生的现金流量净额,和上年同期相比差额为41,093万元,与公司项目销售情况良好,预收款增加等密切相关。另外,部分委托贷款收回,公司参股企业归还股东借款,也进一步改善了公司的资金状况。

债务结构进一步优化,财务管理水平明显提升。公司资产负债率由08年末的82%降到09年末的71%,短期借款同比减少一半,长期借款增加87%,流动比率和速动比率也分别由08年的1.45、0.38提高到09年的2.13和0.99,达到合理水平。

公司坚持资金使用统一管理、内部资金市场化运作、资金预算管理三大原则,提高了资金使用的综合经济效益。

公司财务管理水平的提高还体现在09年所有新签贷款均为中长期贷款,贷款利率均不高于国家基准利率,部分银行利率下浮5%左右,京外项目融资也取得突破。另外,公司还首次实现了信用贷款的模式,银行授信规模亦首次突破200亿元大关。

项目储备大幅增加。为增强企业后续发展能力,公司提出了09年增加100万平方米以上项目储备的目标。面对土地资源竞争激烈、“地王”现象频出的状况,公司在注重防止投资风险、全年跟踪项目30 余个的基础上,抓住下半年资金状况缓解的有利时机,以合理成本,先后获得北京大兴康庄三期、扬州市蒋王片区D 地块、太原龙城大道、沈阳沈北新区、厦门翔安区等项目(详见附表),实际新增储备290万平方米,确保了增长目标的实现。

未来发展规划明确。公司最新制定的2010-2015 年发展规划,提出了今后几年内将实施的“转型、强体、跨越”三步走的战略部署,确立了公司发展的总体目标、产品定位、区域战略、盈利模式以及战略步骤。

盈利预测。自07年底公司定向发行、整体上市后,经过二年的市场化转型,公司已经走上了建康快速发展的轨道,尤其是业绩激励方案的顺利推行,将进一步提升公司的经营效率和业务扩张速度。

至09年末,公司预收账款已达到52亿元,相当于09年全年已实现营业收入的100%,公司业绩增长具备较好基础。预计2010年、2011年每股收益分别为1.12元、1.38元,市盈率为17.8X、14.5X,估值有一定吸引力,给予买入评级。

风险提示。我国虽然出现了经济的企稳回升,但一些行业及企业的经营状况还没有根本好转,面临调整结构和转变发展方式的双重压力,宏观经济政策的调整变化将对房地产市场产生影响。同时,为稳定房地产市场,房价与地价的调控有可能持续。另外,从公司自身看,09年扣除非经常性损益后的每股收益为0.48元,相当于基本每股收益的50%,公司业绩存在波动的可能性。