上实发展:业绩平淡,发展轨迹符合预期

09年业绩平淡,低于预期

09年公司实现营业收入22.7亿元,同比增长13%,实现净利润2.44亿元,同比下降33%,下降原因是08年公司转让子公司股权实现收益较多;EPS0.23元,低于我们所预期的0.40元,我们认为低于预期的主要原因是公司释放业绩动力不足。利润分配预案为:每10股派0.35元(含税)。

受益于楼市火爆,预收款大幅增长,现金流明显改善

期末公司预收款近18亿,同比增长615%,每股经营活动产生的现金流量净额0.89元,比08年末的-2.15元明显改善。

资本结构需改善,偿债能力有待提升

期末公司资产负债率79%,扣除预售账款后为65%,略高于行业平均水平。货币资金19亿元,略微高于短期借款与一年内到期的非流动负债之和(其中短期借款达15亿),显示公司的负债结构不尽合理,偿债能力有待提升。公司在09年11月初提出了募资42亿的定向增发预案,其中一个目的就是为了改善资本结构,提升公司的偿债能力,但目前该方案仍未获监管层批准。

发展轨迹符合我们09年3月时的判断,未来亮点在资产持续注入

我们在09年3月关于公司08年报的点评中,认为公司的开发及营销能力有待提升,营运能力不高,业绩释放会比较慢,2010年才有望实现明显增长,从目前情况看,公司的发展轨迹符合我们这一判断。08年3月份大股东曾注入了一部分地产项目,但仍有部分项目仍未注入, 根据大股东出具的《避免同业竞争声明及承诺函》,上述项目未来将有望陆续注入公司,我们认为,资产注入带来的外延式增长是公司未来亮点。由于下一步资产注入的时间尚未确定,在不考虑该因素的情况下,公司10-12年EPS分别为0.33元(39x)、0.54元(24x)、0.63元(20x),NAV8.8元(比股价折让31%),并无估值优势,维持“谨慎推荐”。