招商地产:资金优势凸显,展有望再加速

公司公布13年年报,实现营业收入326亿元(+29%),净利润42亿元,EPS2.45元(+27%);扣非后净利润39亿元(+17%),ROE16.7%;拟每10股派现4.80元(含税)并以资本公积转增5股。

投资要点:

业绩持续较快增长。(1)毛利率41.5%,下滑7.3个百分点,结算均价1.47万元/平(-14%),与12年降价项目集中结算有关。13年大户型高端产品占比上升且房价上涨,销售均价1.58万元/平(+7%),预计14年毛利率有望保持稳定,但受行业因素影响未来可能继续下滑,公司将以加快周转对冲。(2)三费占比6%,同比降0.2个百分点,保持行业领先。(3)非经常性收益2.8亿元,主要来源于转让深圳曦城项目股权及冲回上海佘山项目减值损失。

13年销售增速放缓,14年有望再加速。签约销售432亿元(+19%),增速放缓主要由于大户型高端产品占比过高;新开工424万方(+80%),14年计划新开工548万方(+29%),14年可售充裕,预计货值约850-900亿元,且产品结构将明显改观,144平米以上大户型占比将由5成大幅降至2成,但考虑到资金环境趋紧,以13年略超6成的去化测算,预计14年销售520-560亿元,同比增长20%-30%;1-2月已销售61亿元(+22%),开局良好。

资金优势凸显,拓展力度有望继续加大。账面现金242亿元,较短期有息负债多137亿元;净负债率降至16%。香港融资平台成功搭建,A股定增也在推进中,若成功实施将进一步增强公司资本实力,此外随着万科B转H获批,不排除公司未来跟进的可能。资金优势下拓展力度持续加大,13年新获取建面666万平/土地款223亿元,拿地金额占销售比达52%,上升9个百分点,以二线及准二线城市为重点,半数项目底价获取。14年1-2月新获取建面301万平/83亿元,金额已超去年1/3,进取态度明确。

14-16年EPS3.05/3.81/4.79元,PE6/5/4倍;RNAV37.30元,目前股价4.6折交易。公司有望在2018年之前提前实现“千亿销售、百亿利润”目标,仍是一线中最具成长潜力的公司,股价已较充分反映行业各种负面预期,我们认为接下来公司的较多正面预期将成为估值修复的催化因素,包括销售重回高增长轨道,境内、境外资本市场融资“双轮驱动”下资金优势进一步增强,集团资源支持力度加大等,提高分红及送转力度也传递了管理层重视市值管理的信号,维持“强烈推荐”的投资评级。