荣盛发展调研简报:战略清晰,步伐稳健

销售符合预期,或略超计划

2013年上半年,公司签订商品房销售合同面积178.21万平方米,合同金额103.85亿元,销售均价为5827元,较去年全年的销售均价5769元上升1.01个百分点。公司在年初制定的2013全年销售计划约245亿元,上半年完成销售计划的42.39%,按上下半年4:6的行业推盘惯例,上半年销售符合预期。

根据测算,公司全年新推盘约600万方,按5800元的销售均价,全年新推盘货值约348亿元,按7成去化,对销售贡献约243亿元,75亿元存货按2成去化销售15亿元,则全年销售达到258亿元。按照我们的测算,在存货去化假设不变的前提下,只要新推盘去化率达到66%,则全年销售计划就可以完成。从调研的情况来看,新推盘在开盘当月去化就能达到6成。我们预计公司完成全年销售计划问题不大,或略超计划。

全年计划稳步推进,深耕已覆盖城市

2013年上半年,公司实际开工335.15万平方米,完成年初开工计划535万平方米的64.55%;实际竣工138.02万平方米,完成年初竣工计划335.08万平方米的41.19%。

2013年上半年,公司获取建筑面积约147.75万平方米的新项目资源。7月份以来,公司又接连发布6则购地公告,获取土地占地面积约为121.79万平方米,建筑面积约为280.19万平方米;今年以来公司已合计获取土地建筑面积约为427.94万平方米,完成年初计划的65.84%。今年新增项目平均楼面地价为1957.40元,较去年全年的1297元上涨了50.92%,后续的毛利率可能会受到挤压。新项目区域涵盖成都、南京、沈阳等二线城市以及廊坊、湛江、蚌埠、邯郸、临沂等三线城市,均为已覆盖城市。公司对当地市场环境较为熟悉,深耕意图明显,有利于对项目的把控。

资产负债水平略升

2013年半年末,公司资产负债率为77.91%,比一季度末提高1.07个百分点;在扣除预收账款后,真实资产负债率为46.11%,比一季度末上升3.04个百分点,预收账款占比有所减少;公司净负债比率为120.38%,比一季度末上升18.29个百分点;现金对短期有息负债的覆盖率为43.84%,比一季度末下降1.71个百分点。总体来看,资产负债水平略有提高,现金流趋紧,公司有一定的财务压力。

公司于2013年8月20日发布非公开发行A股股票预案,拟募集资金总额不超过45亿元,投向旗下四个房地产项目。本次非公开发行股票的数量不超过34,802.78万股。此次非公开发行A股如获得成功,将极大地缓解公司快速扩张所带来的资金压力。

股票期权激励催化业绩提高

公司于2009年实施股票期权激励计划,目前已进入第三个行权期,行权条件已满足,行权期限至2014年8月5日止,可自主行权16,362,910份股票期权,行权价格为8.88元。股票期权激励计划的实施有助于加强公司核心团队的凝聚力,催化公司业绩的快速提高,但对每股收益有一定摊薄作用。根据盈利预测,第三期可行权期权若全部行权,2013年和2014年的每股收益将由1.48元和1.90元分别下降为1.47元和1.88元。

盈利预测

维持之前的判断,预计公司2013-2014年每股收益为1.48.元和1.90元,以9月16日收盘价14.02元为基准,对应市盈率分别为9.5倍和7.4倍。维持“买入”评级。

风险提示

项目销售及进度不达预期;公司存在一定的财务压力。