金融街:业绩符合预期,下半年竣工增加

会计计量因素导致利润同比下降。上半年公司分别实现营业收入、营业利润、净利润19.80亿、5.04亿、5.08亿,分别同比增长31.59%、-51.08%、-32.78%。实现每股收益0.20元,同比下降33.33%。上半年利润下降的主要原因为上年同期的金融街中心(A5)大厦和德胜国际中心部分楼层竣工转为投资性房地产,采用公允价值计量,产生较多公允价值变动损益,而本期没有。若扣除上期7.9亿公允价值影响,营业利润同比增长111.06%。

毛利大幅上升。上半年公司结算毛利率为52.3%,同比上升7.36个百分点。从业务构成看,房地产开发、物业租赁、物业经营分别同比上升9.26个百分点、3.26个百分点、11.31个百分点。毛利上升的主要原因为房价上涨。

期间费用上升较多。上半年公司期间费用率由年初的12.53%上升至19.41%,三项费用率均有上升。销售费用率上升为本期销售代理费用增加,管理费用率上升为公司规模扩大,财务费用率上升为公司长期债券利息增加所致。同时,土地增值税计提也导致综合税率上升。

财务压力加大。期末公司资产负债率为65.09%,较期初上升2.73个百分点;净负债率由26.93%上升至68.04%,上升41.1个百分点,处于行业较低水平。期末公司持有现金97.29亿元,短期有息负债为62.8亿元,短期资金压力加大。

项目将在下半年集中供应。根据公司年初计划,上半年公司完成开复工面积226.3万平方米,占计划的75.43%;竣工面积仅5万平方米,仅完成计划的5%。而公司并没有调整其开、竣工计划,因此,公司下半年竣工项目较多,将形成集中供应。

盈利预测与投资评级。预计公司10-11年的营业收入分别为65.77亿元和82.65亿元,净利润分别为12.99亿元和13.64亿元。按目前股本折算,10、11年的EPS分别为0.42元和0.45元。按目前股价,公司10、11年PE分别为18X和17X,估值与我们对房地产行业2010年18X持平,下调评级至“增持”。

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