24个城市周交易报:政策“暖风”遇春寒,关注后续价量调整

投资要点:

政策“暖风”遇春寒,向好趋势确立,但会经历反复。若短期房价出现实质调整, 行业政策适度纠偏将成趋势,若成交量能逐步释放,板块底部逐步抬高将成定局。持续看好开发普通住房的“万科、保利、招地、首开、北京城建、环球、亿城、华业、荣盛、金科、中南建设”等公司。此外,适度关注PB 值低的“天房、福星、信达、金融街、华发、世茂、南京高科”等的价值纠偏机会。

政策方面:1、中央坚持调控不动摇的主基调不变,但保护和支持刚需的政策微调趋势确立。温家宝再次强调调控“不能松”。7日央行首提要“满足首次购房家庭的贷款需求”,符合我们此前对“调控政策将见底,将率先对首套房贷优惠政策制度化”的判断,且时点早于我们预期的3月份。2、地方政府“救市”的意愿在增强, 但过于明显的政策放松会招致舆论的强烈反对,进而迫使中央对其“叫停”,短期内地方政府仍将以“暗松”为主。9日芜湖出台税收补贴鼓励普通性住房消费新政, 但3天后宣布暂停。我们认为芜湖新政代表的是2、3线有需求被错杀的城市适度纠偏调控政策,事前中央可能也默许了这种做法,其未能持续实施的原因在于“救市” 信号过于明显,且被舆论广泛解读为地方政府全面放松调控政策的信号。

春节后成交量持续回升,多数银行首套房贷回复基准利率以及年初较宽裕的额度共同促使刚需释放。24个城市一手房成交面积环比增66%,同比增9%(同比周为去年春节后第一周,基数较低),较11年平均水平低34%,二线城市表现略好于一线。二手房表现差于一手房,6城市二手房成交面积环比增40%,同比降56%。

由于新开盘项目仍较少,房价延续下跌态势但并不明显。11个城市环比涨跌各半且跌幅大于涨幅,同比8个下跌,较11年底5个下跌。京、沪多数分区均价下跌;深、天津、宁波多数分区均价回升;重庆各城区涨跌各半。

节后至今新增供应量一直较低,库存略降,仍处高位。11城市可售面积环比略降, 同比增加约六成;由于近四周成交量较低,整体去化时间达45个月。

典型楼盘:上周新开盘项目仍然很少,降价开盘成为趋势,大幅降价楼盘去化较好。京、沪、深、苏州上周均无开盘,杭上周仅萧山区绿都嘉丰公馆项目一个开盘,价格较周边降幅超三成,近400套房源“日光”。南京上周仅江北旭日上城一个项目开盘,价格低于周边,开盘三日去化近五成。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。