主要城市房地产市场1月月报:基本面探底,政策“暖风”轻拂

投资要点:

政策“暖风”轻拂,调控两年来央行首次表态支持刚需,地方亦出手“救市”。我们认为政策面已见底,基本面正在探底,成交量可望回升,板块投资机会持续显现。短期估值将持续纠偏,之后估值提升需要看放松后成交量回升效果。持续看好开发普通住房的“万科、保利、招地、首开、北京城建、环球、亿城、华业、荣盛、金科、中南建设”等公司。此外,适度关注PB值低的“天房、福星、信达、金融街、华发、世茂、南京高科”等的价值纠偏机会。

央行会议首次提出要“支持普通商品住房建设,满足首次购房家庭的贷款需求”,我们认为针对首套房贷的利率优惠等政策会被再次强调并得到落实,符合我们12月份以来提出的“房地产调控政策将见底,将率先对首套房贷优惠政策制度化”的预期,且时点早于我们预期的3月份。 芜湖出台税收补贴鼓励普通性住房消费新政,预示着中央政府默许2、3线有需求被错杀的城市纠偏调控政策。1、纠偏举措时间超出市场预期,源于近期主要城市成交大幅下降,而市场又将面临巨额债务到期,部分开发商资金链断问题。2、从近期央行表态支持刚需信贷到芜湖新政,房地产政策的预调微调放松信号明显。3、一线城市历来是调控的风向标,近期政策难以放松。

1月为预期中的成交量低点,2月环比将有所恢复,同比降幅也将显著收窄。受市场持续低迷、开发商年底冲业绩行动结束、春节休假等三重因素叠加影响,1月一手房成交量同环比大幅萎缩,17城市环比降54%,同比降67%,一线降幅大于二线。二手房成交延续低迷状态,6城市环比降39%,同比降76%。随着春节因素消除、政策面改善、推盘增加,2月成交量环比将有所恢复。去年春节长假在2月致同比基数较低,从数据上今年2月成交量同比降幅也将显著收窄。

降价继续由一线向二线扩散,且多从郊区开始,去化未见改善。1月12个城市环比8个下跌,同比9个下跌。综合均价、套均面积、分区成交情况,去年10月以来,一线城市房价普跌,郊区尤为明显;二线城市多数房价止涨,且下跌城市个数逐步增多。1月新推盘量很少,新盘降价较为普遍,但去化未见改善,二线好于一线。

可售量略有下降,但仍处高位,预计2月份新增供应将增加,可售量将再度上升。受新增供应量减少影响,1月11城市可售面积环比降1%,同比增六成以上,成交量急剧萎缩致去化时间大幅攀升。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。