首开股份:新推盘多促销,期待销售表现

支撑评级的要点

2012年1-4月,公司实现销售面积22.6万平米,同比增长31.4%,实现签约金额30.3亿元,同比增长1%,实现销售均价13,386元/平米,同比下降23.2%,其中,京内项目实现销售均价17,507元/平米,同比下降39.6%,京外项目实现销售均价9,409元/平米,同比增长12.6%。

公司在进入5-7月份以后将开始大力推新盘,其中,主力推盘的项目为国风美仑、熙悦山二期和国风美唐二期,三个项目的合计可售货值约为29.4亿元,预计这一期推盘的总体去化将较高。

在实质性降价之后,公司京内项目20%的净利率仍可保持;但京外项目保持15%的净利率将有一定的难度。不过,公司项目的毛利率向来较高,在降价幅度相同的情况,由于土地增值税等的缘故,公司净利率的降幅也将小于其他房企。

公司采取了多种促销手段:

(1)团购。折扣力度和规模要大于以往;

(2)加大小户型推出比例。推出更多小户型产品满足刚需。

2011年末,公司土地储备已达到1,459万平米;其中,京内土地储备534万平米,占比37%,未来潜力巨大;而2012年公司主要提倡“慎扩张、广合作”,京外拿地主要是采用和政府勾地的方式,以保证土地成本较低,而在京内则更多是采用合作的模式。

公司的费用控制能力是其弱项,三项费用率一直远高于行业平均水平。

2012年,财务费用的大幅上涨以及管理费用和销售费用的稳中有降将决定了公司的三项费用率合计将仍处于20%以上的高位,有待改善。

评级面临的主要风险

区域市场调整风险;调控政策继续加码的风险。

估值

我们欣赏首开倚重国资背景在京内土地招标出让模式下的突出拿地优势及行业融资受限下的相对融资优势,近一两年来的大量开工也促使公司未来几年的可售资源将迎来集中释放期,同时京外推盘占比加大也会降低京内销售如遇困境所带来的波动,另外,商业平台的渐露头角未来也将有望成为公司新的业绩增长点。我们维持2012-13年的业绩预期为1.519元和1.848元,以及14.22元的目标价,相当于9.4倍2012年市盈率和2012年NAV30%的折让,估值优势突出,重申买入评级。