招商地产半年报点评:多因素叠加带动业绩大幅增长

多因素叠加致净利增速大幅超营收增速

报告期内公司净利润增速大于高于营收增速主要是因为:1)南京雍华府约1.72亿减值准备冲回;2)汇兑收益大幅增加及管控效率提升(三费占比下降2.1 个百分点);3)与华侨城合作开发的曦城项目并表变更而确认的约3.4 亿投资收益。扣除非经常性损益净利润同比增长81.4%。报告期内公司实现结算面积96.4万平,同比增长57.4%。受结转结构变化影响,报告期内结算毛利率同比下降2 个百分点至31%。

半年销售符合预期,迎接下半年推盘高峰

报告期内公司19 个城市共71 个楼盘在售,累计实现签约金额199.7 亿、签约面积136.1 万平,同比分别增长24%和16%,完成公司全年400 亿目标的50%。

从区域上来看,深圳仍是销售贡献的主力,占总签约金额的30%左右。其中5月新推高端盘鲸山觐海销售良好(总货值约70 亿,推货量超40 个亿,目前去化已近90%)。公司当前拿地到预售大概10 个月,按此推算去年下半年新拿的常州1872、上海虹悦华庭等下半年有望陆续推出,叠加现有存货的继续推售,预计下半年整体新推货值将超250 亿,加上上半年约250 亿的存货,按50%的去化估计,预计全年销售额约450 亿(+24%)。

拿地布局更加合理,新开工稳步推进

受上半年土地市场持续过热影响,报告期内公司有意放慢投资步伐,新增项目6个,对应建面133.2 万平,为2012 年全年的34.0%,同比增长11.8%,同比增速低于万科(121%)、保利(54%)和金地(去年上半年未拿地)。新拓展宁波、昆明、大连三个城市,累计进入城市22 个,全国布局进一步合理。公司平均拿地权益90.5%,较2012 年上升12 个百分点,需支付权益地价69 亿,仅完成公司全年200 亿购地计划的34.5%。7 月公司已在佛山、重庆补充建面56 万平。

当前公司现金充足和负债率仍处于低位,预计公司年内在土地市场仍将有所作为。报告期内公司实现新开工面积232 万平,同比增长116.8%,完成全年405万平开工计划的57.3%。

经营稳健,杠杆仍存提升空间

由于销售收入大于结算收入,期末公司预收款较2012 年末增加24 亿至308 亿,为我们全年营收预测未实现部分(187 亿)的1.65 倍,基本锁定全年业绩。报告期内公司新增35 亿短期借款,但剔除预收款后的资产负债率仅为46.4%,与年初(47.0%)基本持平。净负债率25.6%,虽较年初上升6 个百分点,但仍显著低于已公布中报地产公司平均54.8%的净负债率水平。期末公司在手现金234.6 亿,为短期负债和一年内到期非流动负债总和(146.5 亿)的1.6 倍,短期偿债压力较小。整体来看,公司的资产负债结构稳健依旧,负债率提升空间巨大。

盈利预测与投资评级

受南京雍华府1.72 亿减值准备冲回影响,我们将公司2013 年盈利预测由2.50 元上调至2.60 元。预计公司2013-2014 年EPS 分别为2.60、3.12 元,对应PE 分别为10.9 倍和9.0 倍。短期来看,公司预收充足,2013 年业绩有保障;长期来看,公司近年拿地和新开工双提速,加上集团持续支持,未来成长仍可持续。维持公司“推荐”评级。

风险提示:销售不及预期的风险。