万科A9月销售公告点评:销售趋缓土地市场态度发生变化

销售同比略有下降。2012年9月公司实现销售面积105万平方米,同比下降2.78%,1-9月累计销售面积907.9万平方米,同比增长7.93%。2012年9月公司实现销售金额120.4亿元,同比下降3.76%,1-9月累计销售金额963.2亿元,同比下降1.01%。公司销售面积继1月份之后再次同比下降,一方面和公司推盘有关,另一方面也反映目前市场仍处于低迷状态。

销售均价仍处于两年来较低水平。公司9月份销售均价11467元/平方米,同比上涨5.47%,较去年同期下降1.01%。今年以来公司销售价格有一定上涨,但与过去两年相比,仍处于较低水平。

9月新增权益储备166.19万平方米。9月份公司新增9个项目,建筑面积224.5万平方米,权益建筑面积166.19万平方米;总地价款52.25亿,公司需支付权益地价款43.89亿,9个项目平均楼面地价2327.2元/平方米,较上月略有下降。1-9月公司共新增项目储备794.8万平方米,权益储备603.42万平方米,平均楼面地价2427.47元/平方米。尽管从1-9月份看,公司新增建筑面积仍小于销售面积,公司新增项目仍属补库存,但公司单月新增项目建筑面积已连续3个月超过单月销售面积,而且9月份新增建筑面积为销售面积的2.14倍,反映公司目前对市场的态度正在发生变化。

投资评级:公司未来三年每股收益分别为1.13元、1.38元、1.79元,按10月11日公司收盘价8.29元,公司未来三年PE分别为7x、6x、5x,估值低于行业平均水平。绝对估值方面,公司当前RNAV为10.35元/股,按10月11日股价折让24.88%,考虑到公司的行业地位,我认为公司RNAV折让15%比较合理,即合理价格为8.8元;综合以上分析,我们维持公司“增持”评级。