万科A:当之无愧的地产龙头

逆境中实现加速度,赢在战略

在行业受政策重压之下,公司前9月累计销售额创历史新高,且同比增长55%,大幅跑赢行业平均水平44个百分点,与对手距离进一步拉开。我们认为其赢在一贯坚持的“高周转、不与政策博弈”战略。前9月实现营业收入224亿元,同比下降24%,净利润33亿元,同比增长6%,符合预期。收入下降是由于竣工结算时点在全年分布不均衡,预计第四季度结算收入将超过前三季度总和。

新推股票期权激励,彰显了管理层坚定内涵式发展的决心

公司公布了2010年股票期权激励计划草案,行权价8.89元/股,考核指标比以前的限制性股票计划更严,也明显高于市场水平,显示管理层对公司发展颇具信心且认为目前股价低估。另外,该计划还明确提出业绩增长指标将根据股权融资情况调整,这在A股中属首次,表明公司未来更重视内涵式增长。

走绿色产业化之路,突破周转和成本的瓶颈

公司周转快于行业平均水平,但受工程合理工期制约,周转率终究将面临瓶颈。06年公司开始致力于走住宅产业化道路,计划在2014年将其住宅开发全部实现产业化生产,力求实现“像搭积木一样去建房”,这毫无疑问有利于缩短工期、加快周转,也是公司目前迥异于对手的独特竞争优势!公司在建筑工业化的实践也带来了节能环保的成效,符合国家产业导向。

未来优势更明显,股价应看高一线,维持推荐

万科对未来12个月全行业走势的判断偏谨慎,认为会供应攀升、销量下降,这与我们判断基本一致。但公司已取得的销售业绩减轻了第四季度的销售压力,且产品以精装修中小户型为主,在这一细分市场已耕耘多年、优势明显,符合政策导向和市场发展趋势,而且充沛的现金也使公司在未来具备较强的并购优势,预计未来万科市场占有率将进一步提高。我们认为,后调控时代万科优势更加明显,上调公司2011年盈利预测至0.9元,按全行业11倍PE考虑,至少应给予万科20%的溢价至13倍水平,对应股价为12元,维持推荐。