中天城投:打造“矿业+地产”方舟

公司有进军矿业的内在动力,整合贵州矿产资源优势突出

过去三年公司地产业务发展迅猛,凭借好战略、好资源、好产品,2010年在贵阳楼市占有率已达17%,总资产三年翻六倍,由于其跨省开发优势并不明显,房地产“走出去”不现实,若要继续做大做强,唯有寻找新业务增长点,我们认为,公司具备借“政策东风”凭“人脉优势”整合当地矿产资源的能力。

目前进展:①获小金沟锰矿(经济可采量1863万吨、85%权益)及野马川和疙瘩营煤矿探矿权(近2亿吨、已投1.45亿元);②成立资源控股公司,提出了清晰的兼并目标,今年有望实现煤炭产能1000万吨,近期信托融资三亿元。

地产业务资源禀赋优异、模式独特

公司开发方式独特,以市政工程、土地臵换、前期介入等方式提前锁定拟开发优质地块,目前含潜在项目的土地储备建面超2000万平,其中①不包括潜在项目的二级开发可结算面积近688万平,楼面地价532元/平,均价4867元/平;②一级开发:渔安3627亩,成本39万/亩,合理售价至少200万/亩,净收益其与政府按7:3分成;③80万平存量持有型优质商用物业,包括:国际会展中心、五星级酒店、风情商业街及贵州最大shoppingma、201总部大楼等。另外,还有正在开发的9平方公里食品工业园、拟参建的1000万平保障房及230万平文化广场,约9万平方以BOT模式建设的筑成广场等优质项目,是当之无愧的“贵州保障房第一受益股”,也是“贵州文化地产第一股”。

2012年矿业资源整合目标有望兑现,地产销售有望改善

去年银根偏紧,西部城市更甚,受此影响,公司矿产资源整合进度及房地产销售均低于预期,特别是地产销售不到50亿元,我们预计今年随着流动性适度改善及优质新项目“未来方舟”开盘,公司矿业资源整合目标(2012年煤产能1000万吨、小金钩锰矿获取采矿权)有望兑现,地产销售也有望超过去年。

估值低、成长好,维持推荐

公司NAVPS为13.54元,其中地产11.35元/股、在手探矿权0.66元/股,若考虑地产部分应折让30%,合理股价至少也应为9.68元,目前理应向上修复28%。若暂不考虑一级开发分成收益计入利润表,11-13年EPS预计也有0.52/0.68/1.01元/股,仍具备较好成长性,维持推荐评级。

风险截至3Q11末公司净负债率为240%,杠杆偏高,不利于进一步打开债务空间。