2013年房地产行业专题报告:温和复苏,公司分化

行业步入平稳发展时期。经过十年的迅猛发展,房地产行业销量和房价都达到了较高水平。房价飞涨的时代已经过去,行业利润率将逐步向合理水平回归。但未来首套和改善型需求依然旺盛,行业步入平稳发展时期。

渠道下沉,看好“中心辐射”的城镇化模式。一线城市建成区面积已经基本稳定,二三四线城市是未来房地产行业竞争主战场。从人口、收入、城镇化率指标来看,房地产最具发展潜力的区域包括江苏、山东、安徽、福建、广东、重庆,次具发展潜力的区域包括浙江、辽宁、河北、山西、河南、湖北和云南。发达二线城市以及受中心城市辐射的卫星城具有更好的人口承接能力,同时可出让的土地资源比较丰富,发展潜力较好。

推荐珍惜一线、深耕二线、精选三线的项目布局策略。一线城市需求旺盛,项目资源相对稀缺,毛利率高;二线城市成交量大,是开发商进行规模扩张的主战场;三线城市有所分化,需要精选购买力强、供应不大的城市。对于精选三线城市的开发商,部分已经实现了区域深耕,形成了自己的发展模式,在项目布局上与龙头开发商错开竞争,具备异军突起的潜力。

13年行业的主要特征之一是公司分化。2010年调控以来,地产公司纷纷采取不同措施应对调整,经营策略逐渐分化。部分企业继续专心做地产,部分企业尝试多元化,部分企业选择退出房地产行业。这样的分化预计在2013年将会继续演绎。我们认为,持续而专注的做地产在未来仍然大有可为。

13年行业的主要特征之二是基本面温和复苏。预计销售面积、销售额分别增长9%、14%,新开工增长5-10%,投资增速增长20-25%。

13年政策面的主基调依然是调控,目标效果是限价保量。房价仍然是控制的重点,温和上涨能够得到政府的容忍,而快速大幅度反弹将会引发更严厉的调控措施出台。在成交量方面,政策将在控制房价的前提下鼓励成交。

看好龙头公司在市场波动时具备的主动调整销售策略、快速回笼资金、调节项目储备的能力,在行业集中度提升过程中份额会持续上升,推荐公司:招商地产、保利地产。看好根植于二三线、经营战略清晰、有明确核心竞争力,具备弯道超车、快速增长的潜力公司,重点推荐:荣盛发展、中南建设。

风险提示:房价上涨过快带来的政策风险;房产税全面铺开及存量征收引起二手房放量。