2013年房地产行业投资策略:行业在供求平衡的过程中稳步增长

销售有望实现平稳增长。需求:即使限购政策不放松,未来至少三年的房地产市场需求仍较为旺盛,预计每年的新增购房需求在10亿平米以上,但随着第三次人口出生高峰峰值的移过,未来刚性需求出现快速增长的可能性较小,增速将逐步呈现放缓的趋势。供给:今年房地产企业新开工面积和购置土地面积均出现了同比负增长,预计未来新增房地产供应或将出现下滑。整体来看,目前房地产市场每年的新增供应与新增需求基本平衡。如果限购等调控政策持续,我们认为房地产市场供大于求的局面可能会逐步显现,特别是在部分需求增长缓慢而供给增加迅速的三四线城市。由于我国经济发展仍处于稳步增长的进程中,城镇居民收入的水平在快速提高,城镇化也已确立为我国目前发展的战略方向之一,同时,我国人口增长和结构给房地产行业带来的红利尚未结束,因此,我国房地产行业的成长期并未结束,未来仍将拥有较好的发展前景和较大的成长空间。

在现有政策环境不变的条件下,房价整体水平可能出现小幅上扬。不同城市走势分化明显。由于预期2013年居民收入水平将继续快速增长,城镇人口将不断增加,经济景气水平将持续高位,物价水平有望小幅上涨,贷款利率可能略有下调以及受到下半年房价回升趋势的影响,因此认为,2013年房价上行具备内生动力。但是在房地产调控政策不放松的政策背景下,从供求关系、市场形势、国内外经济环境及近期政府释放调控政策的信号来看,房价很难出现大幅反弹。

政策面预期2013年房地产调控政策放松的可能性较小,甚至有可能出台新的调控政策。新一届政府需要建立房地产市场调控的长效机制,目前的储备措施中出台可能性最大是房产税。同时,保障房建设依然是房地产调控中一项重要任务。2013年,政府将继续实施稳健的货币政策,在贷款整体增加的背景下,房地产企业有望获得更多的贷款支持。我们认为,央行对房地产贷款的基本政策将保持不变。

业绩仍保持稳定增长,但增速放缓,利润率下降;估值水平仍处于历史低位。从2012年的销售情况来看,各大房企销售面积和销售金额都出现了增长。受到调控的影响,房地产行业的销售毛利率、净利率以及净资产收益率有所下降,但整体来看,行业的盈利能力在全部行业中仍名列前茅。从业绩锁定情况来看,房企今明两年的业绩仍有保障,但与前两年相比业绩增速将有所放缓。虽然2012年行业走势较好,但是由于经营业绩也保持了良好的增长趋势,因此,相对估值水平未出现明显的提升。

基于上述分析,2013年给予房地产行业“强于大市”的评级。在选股思路上推荐两条主线:(1)销售状况好、业绩锁定性强、财务状况稳定、估值较低的一二线地产股(2)城镇化建设是新的发展主题,一些开发模式独特,深耕大城市或经济发达区域郊县的房企或将受益较多。

风险提示:行业主要面临的风险源自政策层面、宏观经济、市场销售以及资金状况。