4月统计局房地产数据点评:销售增速寻底进入尾部区间,货币政策决定板块表现

事件:4月全国商品房销售额、销售面积分别为5044亿元、7598万平方米,分别同比下降13.9%和14.3%;新开工面积14144万平方米,同比下降15.0%;开发投资额6983亿元,同比增长15.5%;资金来源8469亿元,同比下降2.0%。

销售增速继续回落,寻底进入尾部区间

4月商品房销售金额、销售面积分别为5044亿元、7598万平方米,分别同比下降13.9%和14.3%,增速创2005年以来新低,且较3月下降7.0%和6.8%;环比分别下降18.3%和21.2%,增速亦接近历史低位。我们认为,尽管销售数据仍在回落,但信贷数据显示商品房销售数据寻底过程已经进入尾部区间,主要因为:1)刚需在托底,居民中长期贷款占销售金额比重开始提升,由3月的31%提升至38%,和2008年以来楼市趋势上行的年份表现如出一辙,商品房销售对贷款依赖提升表明刚需在托底;2)银行对个人按揭贷款的支持力度在加大,居民中长期贷款占新增人民币贷款提升,由3月的18%提升至25%,反映出银行对个贷看法有所转向。

新开工数据将因基数效应波动加大,房款来源减少加大降房价预期

4月新开工面积14144万平方米,同比下降15.0%,增速连续4月为负,但降幅收窄6.9%,考虑到去年6月以后新开工数据的大幅波动,将是今年的新开工同比数据变得“异常”;4月资金来源为8469亿元,同比下降2.0%,降幅收窄5.1%,其中,房款资金来源增速下降15.1%,连续2月同比下降,反映出开发商资金向非房款倾斜,自筹成为主要选择。我们认为,开发商增加自筹比例是销量下降的被动结果,其本身不具备可持续性,这将使开发商向银行争取开发贷和配套个贷的博弈中落得劣势,后续下调售价以加快回笼资金将是大概率事件。由于当前房价没有出现实质性松动,楼盘低价入市对开发商利润挤压有限,降价促销手段将成为常态,在短期内将带来销售恢复。

销售同比数据维持低位符合预期,维持行业增持评

级银行贷款支持的力度有所显现,但因整体信贷投放减少,使得从绝对规模上的支持力度仍显不足,后续还需进一步验证。我们认为,央行货币政策和银行信贷投放的宽松都将成为地产板块反转的信号,根本原因在于提升购房者的购买力,而以取消限购为主的行政调控措施对楼市的提振作用将相对有限。板块表现寻底逐渐进入尾部区间,趋势性机会等待货币政策转向,龙头公司中,我们继续看好万科和保利地产,区域公司中,继续看好京津冀主题的华夏幸福、荣盛发展。