招商地产公司投资价值分析:改制效果显著,期待跨越发展

乘风借力,招商地产迎来跨越式发展的良机。招商地产实际控制人为招商局集团。作为集团三大业务之一,地产业务的发展落后于交通运输和金融业务。交运业务的发展进入瓶颈期,招商局不具有招商银行的控股权。在这样的大背景下,招商局集团提出十年发展的总体战略规划,对地产业务寄予厚望。大股东支持下,招商地产迎来跨越式发展的良机。

人员调整、制度变革,销售额上快速反应,增速远高于其他龙头。2011年,集团对公司管理层进行了调整,公司原董事长升任集团副总裁,主管地产业务。同时,公司层面开始向城市公司放权,项目开盘、推售、定价权全面下放。同年,公司实现销售额210亿,同比增长44%;2012年,实现销售额约320亿,同比大增50%。而同期保利、万科、金地销售额复合增速分别为23%、13%和7%,公司增速明显高于其他龙头。良好的业绩证明公司一系列调整带来的是深刻的变革,而非昙花一现的表现。

厚积薄发,未来仍然具备持续高增长的潜力。土地储备足:公司12年明显加快拿地步伐,当前项目储备建面约1900万方,12年新拿地建面近400万方,多数明年能进入预售,所以推盘量上不存在瓶颈。建设周期缩短:从拿地到开始预售9个月时间,与万科的开盘速度相一致。产品结构调整,销售策略积极:在新项目的取得上,公司加大中低端项目的比重,销售策略以快速推售、加快资金回流为主;在高端项目上,采取保障高利润率、平稳去化的策略,实际上,2季度开始,公司大户型产品的销售占比已经上升,说明市场回暖时高端盘依旧受追捧。

步入“大量推盘-高销售额-大幅拿地-快速扩张”的良性循环。银行贷款和销售回款是公司目前主要资金来源。银行贷款均为授信模式,综合成本很低在5.5-6%之间,无信托借款。销售回款是最主要的现金流来源,虽然12年公司明显加大拿地量,但销售额比拿地支出的倍数仍然在2倍以上,能够保障公司的拿地扩张。

盈利预测与估值。预计公司每股RNAV32.29元。其中,房地产业务13.28元/股、物业资产4.08元/股、供电业务1.83元/股,当前股价25.28元相比RNAV折价22%。预计公司12-14年EPS分别为1.92元、2.51元和3.29元,对应PE13.0x、10.0x、7.6x。给予公司“推荐-A”的投资评级。

风险提示:如果房价快速反弹,或引发进一步政策风险。