房地产行业2012年策略:2012分化与整合中的效率释放

投资要点:2011年8月以来,地产调控冲击日益显现,预期2012年四成地产上市公司无资金缺口,四成地产上市公司面临相当于总资产10%以上的资金缺口威胁,规模化和城镇化企业的高周转优势突显,行业分化加深,整合在即。

财务状况方面,进入全国销售额排名前20位的14家大型地产上市公司中,有6家处于资金富余状态,3家处于资金平衡状态,5家面临资金缺口威胁,其中4家面临10%以上资金缺口。万科、SOHO、中海、恒大、龙湖、碧桂园具有低谷套利能力。

土地储备方面,大型地产上市公司,平均有60%的土地储备位于价格调整压力小于10%的地区,25%的土地储备位于价格调整压力大于30%的地区,15%的土地储备位于价格调整压力在10-30%之间的城市,加权平均的价格调整压力为14%。其中,恒大、碧桂园、中海、龙湖、华润的土地储备布局具有较强抗冲击力。

效率方面,低谷中恒大、万科、中海、碧桂园、龙湖、保利、雅居乐仍能维持0.40倍以上存量资产周转率,考虑利润率因素后,上述企业仍具有显著的效率优势,而这种优势将在地产行业的轻资产转型过程中得到放大。

估值方面A股地产上市公司整体估值合理,30%的企业有20%以上低估空间,推荐万科、保利地产、荣盛发展、金融街;H股地产上市公司整体低估,一些财务安全、具有效率优势的企业也有20%以上的低估空间,推荐中国海外、SOHO中国、恒大地产、龙湖地产、碧桂园。